Keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen vereinbaren!

Der BGH entschied, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der heute vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, sogenannte Abgeltungsklausel.

Immer nur einen "neutralen Anstrich" muss der Mieter nicht hinnehmen!

Sicher ist sicher dachte sich ein Vermieter und verpflichtete die Mieterin nicht nur bei Auszug zu einem möglichst "neutralen" Anstrich der Wände. Vielmehr sollte die Mieterin auch während der Mietzeit "die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" ausführen. Das ging der Mieterin dann doch zu weit, sie hielt die Klausel für unwirksam und klagte. Sie beantragte festzustellen, dass dem Vermieter aufgrund der farblichen Vorgaben überhaupt kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen durch die Mieterin zusteht.

Der Vermieter kann bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel zur Kostenrückerstattung verpflichtet sein, wenn der Mieter vor Auszug im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung Schönheitsreparaturen ausführt.

Der Fall: Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Dann schauten sie etwas genauer in ihren Mietvertrag und kamen zu dem Ergebnis, dass sie dazu nicht verpflichtet waren, da die Klausel unwirksam war. Sie verklagten ihren ehemaligen Vermieter daraufhin auf Rückerstattung der aufgewendeten Kosten von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche).

Die Schönheitsreparaturklausel ist nicht teilbar in gültige und ungültige Bestimmungen!

Mieter und Vermieter stritten sich um folgende formularvertraglich vereinbarte Klausel:
§ 4 Nr. 9 des Mietvertrages "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)."
§ 13 des Mietvertrages: "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.

Auch die Floskel "Weißen der Decken und Oberwände" sieht der BGH als starre Farbvorgabe!

Das "Weißen der Decken und Oberwände" in der Schönheitsreparaturklausel sollten Vermieter vermeiden, da diese Klausel zur Unwirksamkeit der Klausel führt und somit kein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen besteht.