I. Die Grundregeln

1. Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) endet mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit.
2. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag) endet durch eine wirksame Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist.
3. Ein Mietvertrag kann zudem jederzeit beendet werden, wenn beide Mietparteien damit einverstanden sind (Mietaufhebungsvertrag). Allerdings dürfen durch die Aufhebung die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht umgangen werden.

Es passiert gar nicht so selten: Die Wohn- oder Lebensgemeinschaft löst sich auf, ein Mitbewohner oder Partner verbleibt in der Wohnung. Was passiert, wenn dieser die Miete irgendwann nicht mehr zahlt und der oder die Ausziehenden stehen noch im Mietvertrag? Hier ein exemplarisches BGH-Urteil zu einem solchen Sachverhalt:

Der Fall: Ein Paar mietete 1990 gemeinsam eine Wohnung an. Die Beziehung ging in die Brüche, die Frau zog 1994 aus der Wohnung aus. Dies teilte Sie dem Vermieter auch mit. In der Folgezeit wechselte das Haus dann den Besitzer.

Hier hat sich durch die Mietrechtsreform eine wichtige Veränderung ergeben. Der bislang zulässige sog. einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters (§ 564c Abs. 1 BGB a. F.) ist entfallen. Am 1. September 2001 bereits bestehende einfache Zeitmietverträge gelten allerdings aus Vertrauensschutzgründen fort; auf sie ist weiterhin das alte Recht anwendbar.

Künftig gibt es nur noch einen echten Zeitmietvertrag, der mit Zeitablauf tatsächlich endet und Mieter wie Vermieter damit von Anfang an Klarheit über Anfang und Ende des Vertrages verschafft. Er ist in § 575 BGB geregelt und dem bisherigen sog. qualifizierten Zeitmietvertrag nachgebildet (§ 564c Abs. 2 BGB a. F.). Anders als bisher gibt es aber keine Laufzeitbeschränkung mehr. Der Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, aber auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Wann kann außerordentlich fristlos gekündigt werden und was ist zu beachten?

Außerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner
so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.

BEISPIEL: Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung des Hausfriedens, regelmäßig zu spät erfolgte Mietzahlungen, unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter, mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit, Lärmstörungen, unrichtige Selbsauskunft des Mieters, bauliche Veränderungen durch den Mieter etc.

Die Kündigungserklärung von Mieter oder Vermieter muss ihren Adressaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt.

Klar war immer, dass hierbei Sonn- und Feiertage unberücksichtigt bleiben. Was ist aber mit dem Samstag? Zählt dieser Tag wie ein Werktag oder ist er wie ein Sonn- oder Feiertag zu behandeln?

Unabhängig davon, ob der Mieter bereits in die Wohnung eingezogen ist oder nicht: Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Haben beide Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht noch einmal anders überlegen und vom Vertrag zurücktreten. Einzig wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Mieter vereinbart wurde, käme der Mieter schadlos aus dem Vertrag.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist somit nur eine reguläre Kündigung möglich. Dabei gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten, es fallen also mindestens drei Monatsmieten an. Diese Kündigung kann der Mieter aber bereits vor dem Einzug aussprechen.

Steht der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenen Mieten in Höhe von 1 Monatsmiete und 1 Cent beim Vermieter in der Kreide, kann der Vermieter außerordentlich fristlos - landläufig "fristlos" - kündigen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter einen Rückstand von 2 Monatsmieten aus mehreren Monaten hat.

Die gesetzliche Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Der BBG hat entschieden, dass die Sperrfristen des § 577a BGB* nach Wohnungsumwandlung nicht zur Anwendung gelangen, wenn die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erfolgt, weil die Wohnung für eine Betreuungsperson benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört.

Eine Mieterin kündigte ihre Wohnung und da sie gerne etwas früher in ihr neues Eigenheim einziehen wollte, präsentierte sie ihrem Vermieter einen Nachmieter, der sich bereit erklärte die Wohnung noch vor Ende der Kündigungsfrist zu übernehmen. Weiter wollte der Nachmieter auch die von ihr in Küche und Bad eingebauten Holzdecken übernehmen. Dies schmeckte dem Vermieter gar nicht. Er lies sich auf den Handel nicht ein und wies den potentiellen Nachmieter ab. Unter anderem, weil die Mieterin weder Schönheitsreparaturen durchführen noch ihre vorgenommenen Mietereinbauten entfernen wollte.