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Die Hausordnung in Mietshäusern definiert den Umgang der Mieter untereinander und die damit verbundene Nutzung des gemeinsam bewohnten Mietshauses. Juristisch betrachtet, stellt sie eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften dar, die für jede Art von Gebäuden erlassen werden kann. Jede Hausordnung ist geprägt vom Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme der Bewohner und sie enthält Regelungen, die das reibungslose Zusammenleben der Mieter, den Schutz der Immobilie sowie die allgemeine Ordnung und Sicherheit gewährleisten sollen.

Erstmalige Schaffung einer Hausordnung

Grundsätzlich ist der Eigentümer berechtigt eine Hausordnung auch nachträglich aufzustellen, Rechtsgrundlage ist § 315 des BGB. Die Bestimmungen der Hausordnung sind nach "billigem Ermessen" zu treffen (Schmid WuM 1987,71). Rechte und Pflichten der Mieter können ausgestaltet, jedoch nicht erweitert oder beschränkt werden. Zu beachten ist ferner der Gleichheitsgrundsatz. Danach darf keinem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist (LG Freiburg, WuM 1993, 120). Als Beispiel für eine unzulässige Erweiterung wäre hier die nachträgliche Einführung der Schneeräumpflicht für die Erdgeschoßbewohner zu nennen oder als Beschränkung das nachträgliche Verbot der Gartennutzung.


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Änderung einer bestehenden Hausordnung

Hier gilt: Eine bestehende Hausordnung kann von einem Vermieter nur dann geändert werden, wenn er sich diese Änderung im Mietvertrag vorbehalten hat, dies ist in 99,9% der Fälle der Fall. Aber nicht jede Änderung ist dabei zulässig und wirksam. Denn wie schon oben ausgeführt kann die Hausordnung die Pflichten und Rechte des Mieters konkretisieren aber niemals erweitern oder beschränken. Als Beispiel sei folgendes angeführt. Gemäß mit Abschluss des Mietvertrages akzeptierter Hausordnung haben sich die Mieter verpflichtet im regelmäßigen Turnus die Treppenhausreinigung zu übernehmen und durchzuführen. Nun zeigt es sich, dass einzelne Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommen und das Treppenhaus häufiger ungepflegt erscheint. Der Vermieter möchte dieses Problem dadurch beseitigen, dass er einen Reinigungsdienst beauftragt und er möchte die Kosten auf die Mietparteien umlegen. Eine solche Änderung wäre unzulässig und unwirksam, eine Kostenübernahme durch den Mieter scheidet daher aus (AG Düsseldorf WuM 1986, 306).

Eine einseitige Änderung der Hausordnung wird unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB dann für zulässig gehalten, sofern eine ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses dies erfordert (AG Hamburg WuM 1981, 183). Zulässig ist die einseitige Änderung zum Beispiel in dem Fall, dass der Vermieter nachträglich einen Fahrradkeller einrichtet und die Hausordnung dahingehend ändert, dass für die Mieter ein Benutzungszwang gegeben ist.

Bei Untervermietung sollten Mieter ihren Untermietern die Hausordnung zur Kenntniss vorlegen und auf die Einhaltung achten. Bei Verstößen wird sich der Vermieter an den Hauptmieter wenden. Auch Wohnungseigentümer sollten die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft zum Bestandteil des Mietvertrages machen. Da Wohnungseigentümergemeinschaften weitaus mehr Spielraum für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen besitzen, kann es sonst zu unerfreulichen Überraschungen kommen. Exemplarisch sei hier das Verbot der Hunde- und Katzenhaltung in einer Wohnungseigentumsanlage genannt. 

Exkurs: Immer wieder liest man, dass Mieter bei entsprechender Mehrheit im Haus, den Vermieter zwingen können, eine  Hausordnung zu ändern. Oder sie können eine beabsichtigte Hausordnung per Mehreitsbeschluss verhindern. Diese Auffassung ist rechtsirrig (Kompaktkommenar Mietrecht, Hrsg. Michael J. Schmid, Luchterhand Verlag, Seite 17).


§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

§ 315 BGB Bestimmung der Leistung durch eine Partei
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

 

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