Die Hausordnung in Mietshäusern definiert den Umgang der Mieter untereinander und die damit verbundene Nutzung des gemeinsam bewohnten Mietshauses. Juristisch betrachtet, stellt sie eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften dar, die für jede Art von Gebäuden erlassen werden kann. Jede Hausordnung ist geprägt vom Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme der Bewohner und sie enthält Regelungen, die das reibungslose Zusammenleben der Mieter, den Schutz der Immobilie sowie die allgemeine Ordnung und Sicherheit gewährleisten sollen.

Erstmalige Schaffung einer Hausordnung

Grundsätzlich ist der Eigentümer berechtigt eine Hausordnung auch nachträglich aufzustellen, Rechtsgrundlage ist § 315 des BGB. Die Bestimmungen der Hausordnung sind nach "billigem Ermessen" zu treffen (Schmid WuM 1987,71). Rechte und Pflichten der Mieter können ausgestaltet, jedoch nicht erweitert oder beschränkt werden. Zu beachten ist ferner der Gleichheitsgrundsatz. Danach darf keinem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist (LG Freiburg, WuM 1993, 120). Als Beispiel für eine unzulässige Erweiterung wäre hier die nachträgliche Einführung der Schneeräumpflicht für die Erdgeschoßbewohner zu nennen oder als Beschränkung das nachträgliche Verbot der Gartennutzung.


Amazon Werbung

bgb mietrecht

Mietrecht (dtv Beck Texte)

Zur 48. Auflage (Rechtsstand: 1. Juni 2015):
Neu in das Werk eingearbeitet wurde insbesondere das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG 2015) vom 21.4.2015.


Änderung einer bestehenden Hausordnung

Hier gilt: Eine bestehende Hausordnung kann von einem Vermieter nur dann geändert werden, wenn er sich diese Änderung im Mietvertrag vorbehalten hat, dies ist in 99,9% der Fälle der Fall. Aber nicht jede Änderung ist dabei zulässig und wirksam. Denn wie schon oben ausgeführt kann die Hausordnung die Pflichten und Rechte des Mieters konkretisieren aber niemals erweitern oder beschränken. Als Beispiel sei folgendes angeführt. Gemäß mit Abschluss des Mietvertrages akzeptierter Hausordnung haben sich die Mieter verpflichtet im regelmäßigen Turnus die Treppenhausreinigung zu übernehmen und durchzuführen. Nun zeigt es sich, dass einzelne Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommen und das Treppenhaus häufiger ungepflegt erscheint. Der Vermieter möchte dieses Problem dadurch beseitigen, dass er einen Reinigungsdienst beauftragt und er möchte die Kosten auf die Mietparteien umlegen. Eine solche Änderung wäre unzulässig und unwirksam, eine Kostenübernahme durch den Mieter scheidet daher aus (AG Düsseldorf WuM 1986, 306).

Eine einseitige Änderung der Hausordnung wird unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB dann für zulässig gehalten, sofern eine ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses dies erfordert (AG Hamburg WuM 1981, 183). Zulässig ist die einseitige Änderung zum Beispiel in dem Fall, dass der Vermieter nachträglich einen Fahrradkeller einrichtet und die Hausordnung dahingehend ändert, dass für die Mieter ein Benutzungszwang gegeben ist.

Bei Untervermietung sollten Mieter ihren Untermietern die Hausordnung zur Kenntniss vorlegen und auf die Einhaltung achten. Bei Verstößen wird sich der Vermieter an den Hauptmieter wenden. Auch Wohnungseigentümer sollten die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft zum Bestandteil des Mietvertrages machen. Da Wohnungseigentümergemeinschaften weitaus mehr Spielraum für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen besitzen, kann es sonst zu unerfreulichen Überraschungen kommen. Exemplarisch sei hier das Verbot der Hunde- und Katzenhaltung in einer Wohnungseigentumsanlage genannt. 

Exkurs: Immer wieder liest man, dass Mieter bei entsprechender Mehrheit im Haus, den Vermieter zwingen können, eine  Hausordnung zu ändern. Oder sie können eine beabsichtigte Hausordnung per Mehreitsbeschluss verhindern. Diese Auffassung ist rechtsirrig (Kompaktkommenar Mietrecht, Hrsg. Michael J. Schmid, Luchterhand Verlag, Seite 17).


§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

§ 315 BGB Bestimmung der Leistung durch eine Partei
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

 

formblitz logo 2

Kein Vermieter sollte darauf verzichten, jedem abgeschlossenen Mietvertrag eine Hausordnung als Anhang hinzuzufügen. Krawall im Hausflur, unerlaubtes Abstellen von Gegenständen in den Fluchtwegen, Grillen auf dem Balkon. Wer kennt nicht die negativen Auswirkungen, wenn viele Menschen ohne allgemein verbindliche Regeln zusammenleben. Mit dieser Vorlage einer Hausordnung erhalten Sie ein eindeutiges Regelwerk, das alle Lebens- und Risikobereiche abdeckt und Ihren Mietern zu einem lebenswerten Wohnumfeld verhilft. Lassen Sie bei Abschluss des Mietvertrages die Hausordnung vom Mieter unterschreiben und händigen Sie ihm ein Exemplar aus. downloaden, ausfüllen, fertig!

Mehr zur Nutzung der Wohnung

IMAGE

Rechtliche Aspekte der Katzenhaltung in Mietwohnungen

Seit 2013 gilt das Urteil des Bundesgerichtshofs, nachdem Vermieter Mietern nicht mehr grundsätzlich die Haltung einer Katze in ihrer Mietwohnung verbieten dürfen. Damals hatte eine Vermieterin gegen ihren Vermieter geklagt, der trotz einer Haustier-Verbotsklausel im Vertrag mit seinem Hund in die Wohnung eingezogen ist. Die Richter befanden,...
IMAGE

Wohnungsschlüssel – Anzahl, Austausch, Verlust, Notfallschlüssel

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist ohne Übergabe der Schlüssel nicht möglich, somit ist ein Vermieter verpflichtet, dem Mieter die erforderlichen Schlüssel zu Beginn des Mietverhältnisses zu übergeben. Diese Pflicht bezieht sich nicht nur auf die Wohnungsschlüssel, sondern auf alle Räume, die der Mieter nach den vertraglichen...
IMAGE

Was tun, wenn der Mietvertrag die individuelle Wohnungsgestaltung...

Generell ist das Bohren in der Mietwohnung natürlich nicht untersagt. Jedoch sollten Löcher in Fliesen zum Beispiel möglichst vermieden werden, denn diese sind vor dem Auszug oft nicht so einfach wieder unkenntlich zu machen. Einige alternative Befestigungsmöglichkeiten umgehen die besonders beim Vermieter unbeliebten Beschädigungen in der...
IMAGE

Ich bin dann mal weg – auch im Urlaub hat der Mieter Pflichten

Sie fahren in Urlaub? Kein Problem! Einige Dinge sollten sie als Mieter jedoch beachten, sonst könnte es ein böses Erwachen bei ihrer Rückkehr geben. Denn neben der Pflicht pünktlich die Miete zu zahlen, wartet noch eine Reihe zusätzlicher Nebenpflichten auf sie.Eine der wichtigsten Pflichten nennt sich Obhutspflicht. Der Mieter muss im...

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

Amazon Werbung

vermietungundmieterhoehung

Amazon: Vermietung & Mieterhöhung - Wegweiser zu Ihrem Erfolg

Bestseller Nr. 1 in Vermieten

Dieser Ratgeber hilft mit umfassenden Informationen und praktischen Tipps, die Vermietung professionell anzupacken. Er führt verständlich in die praxisrelevanten Grundlagen des Mietrechtes ein und leitet daraus strategische Empfehlungen ab.

  • Anwaltsgeprüfter Mustermietvertrag und zahlreiche Mustertexte für die praktische Umsetzung
  • Strategien für die richtige Mieterauswahl
  • Muster für professionelle Nebenkostenabrechnung
  • Mieterhöhungen durchsetzen & Mietminderungen abwehren
  • Entschärfung von Konfliktherden mit Mietern
Zum Seitenanfang

Startseite