katgegorie kuendigung

Junges Paar bezieht eine Wohnung

Ein Mieter fragt sich, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist

Eine ungeordnete Zusammenstellung der Betriebskosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Dabei unterscheidet die Rechtsprechung zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern einer Betriebsskostenabrechnung. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:

  1. Absender und Adressat der Abrechnung
  2. Abrechnungsobjekt
  3. Abrechnungszeitraum
  4. Zusammenstellung der Gesamtkosten
  5. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  6. Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten
  7. Abzug der Betriebskostenvorauszahlungen
  8. Ausweis des Guthabens oder des Nachzahlungsbetrages

Die Abrechnung muss für juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Menschen nachvollziehbar sein, d.h. die Betriebskostenabrechnung hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines Mieters zu entsprechen. Die Betonung liegt hierbei auf durchschnittlich. Ein Vermieter kann erwarten, dass sein Mieter die Grundrechenarten und den Dreisatz beherrscht.

Inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung

Neben der formalen Richtigkeit der Abrechnung spielt noch die materielle (inhaltliche) Richtigkeit eine wichtige Rolle. Inhaltliche Fehler sind Unrichtigkeiten in der Betriebskostenabrechnung, hierzu zählen:

  • Ansatz von Positionen die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen (z.B. Nutzerwechselgebühren für die Ablesung der Erfassungsgeräte beim Auszug des Mieters, Reparaturanteile des Hausmeisterlohnes werden den Mietern berechnet)
  • Falsche Umlagemaßstäbe der Betriebskostenpositionen (vertraglich wurde eine Umlage nach Wohnfläche vereinbart, der Vermieter verteilt die Kosten nach Personen)
  • Rechenfehler

Die Abgrenzung zwischen formalem und inhaltlichen Fehler ist oft nicht einfach, ein Behelf sind die folgenden Fragestellungen:

  • das verstehe ich nicht – formaler Fehler
  • das ist falsch – inhaltlicher Fehler

 

Beispiel

Konsequenz

inhaltlich fehlerhaft,
formal richtig

falsch addiert

Korrektur möglich

inhaltlich richtig,
formal fehlerhaft

richtig addiert,
falsche Wohnungsangabe

unwirksam, neu erstellen

inhaltlich fehlerhaft
formal fehlerhaft

falscher Umlagemaßstab,
falsches Abrechnungsjahr

unwirksam, neu erstellen

 

Die Unterscheidung zwischen materiellen (inhaltlichen) Fehlern und formalen Fehlern ist für Mieter und Vermieter von enormer Wichtigkeit. Erfüllt eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung nicht die formalen Voraussetzungen, gilt sie nicht als Betriebskostenabrechnung im gesetzlichen Sinne (§ 259 BGB), sie ist unwirksam. Eine formell falsche Abrechnung lässt sich nicht nachbessern, sondern nur neu erstellen.

Die Konsequenzen formaler oder inhaltlicher Fehler in der Betriebskostenabrechnung

Vermieter Meier gibt die falsche Wohnung in der Abrechnung an

Vermieter Meier erstellt die Betriebskostenabrechnung kurz vor Jahresende. Für Frau Schmitz aus dem 1. OG rechts ergibt sich eine Nachzahlung über 150 EUR. Am 27. Dezember wirft er die Abrechnungen noch schnell in die Briefkästen der Mieter und Mieterinnen und fährt zwei Wochen in Urlaub. Nach seiner Rückkehr findet er eine Nachricht von Frau Schmitz vor. Sie wundere sich, warum er ihr die Abrechnung für das 3. OG rechts in den Briefkasten geworfen hätte, sie wohne im 1. OG rechts, die Nachzahlung würde sie nicht überweisen.

Da ist sie im Recht! Herr Meier hat in der Eile einen formalen Fehler begangen, er hat die falsche Wohnung in der Betriebskostenabrechnung der Mieterin Schmitz angegeben. Konsequenz: Die Abrechnung ist ungültig. Eine formal falsche Abrechnung lässt sich nicht nachbessern, sondern nur neu erstellen.

  • Herr Meier muss eine formal richtige Abrechnung erstellen
  • Diese neue Abrechnung erreicht die Mieterin erst im neuen Jahr, damit ist die Auschlussfrist abgelaufen
  • Dies bedeutet, dass Herr Meier somit zu spät über die Betriebskosten abgerechnet hat

Herr Meier konnte die formal fehlerhafte Abrechnung nicht mehr innerhalb der Abrechnungsfrist korrigieren und zustellen, dies hat die Konsequenz, dass Mieterin Schmitz die errechnete Nachzahlung nicht zahlen muss, weder aus der formal ungültigen Betriebskostenabrechnung, noch aus der korrigierten Abrechnung.

Vermieter Meier verwendet falsche Umlageschlüssel in der Abrechnung

Vermieter Meier hat bei der Betriebskostenabrechnung des Folgejahres aufgepasst und in Frau Schmitz Abrechnung korrekt das 1. OG rechts angegeben. Für Frau Schmitz ergibt sich eine Nachzahlung über 110 EUR. Er ist wieder spät dran, wirft die Abrechnungen am 28. Dezember noch schnell in die Briefkästen der Mieter und Mieterinnen und fährt wie jedes Jahr in Urlaub. Nach seiner Rückkehr schaut er noch einmal in die Abrechnungen und stellt fest, dass er zwei Kostenpositionen nach der Anzahl der Wohneinheiten abgerechnet hat, vertraglich hätten die Kosten nach der Wohnfläche verteilt werden müssen. Für Frau Schmitz aus dem 1. OG rechts hätte sich bei korrekter Anwendung der Verteilerschlüssel ein Nachzahlungsbetrag über 160 EUR ergeben. Flugs korrigiert er die Abrechnungen Anfang Januar und bittet auch Frau Schmitz um Überweisung des neu errechneten Nachzahlungsbetrages. Die ist jedoch nur bereit, 110 EUR zu zahlen.

Frau Schmitz hat Recht. Herr Meier hat in der Eile einen inhaltlichen Fehler begangen, er hat falsche Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung angegeben. Konsequenz: Die Abrechnung ist formal gültig, der inhaltliche Fehler macht die Abrechnung nicht unwirksam, die Abrechnungsfrist ist mit einer inhaltlich falschen Abrechnung gewahrt, aber:

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Korrektur zu Lasten der Mieterin ausgeschlossen. Mieterin Schmitz muss nur 110 EUR zahlen.

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