katgegorie kuendigung

Junges Paar bezieht eine Wohnung

Ein Mieter fragt sich, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist

Eine ungeordnete Zusammenstellung der Nebenkosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern der Betriebsskostenabrechnung. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:

  1. Absender und Adressat der Abrechnung
  2. Abrechnungsobjekt
  3. Abrechnungszeitraum
  4. Zusammenstellung der Gesamtkosten
  5. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  6. Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten
  7. Abzug der Betriebskostenvorauszahlungen
  8. Ausweis des Guthabens oder des Nachzahlungsbetrages

 

Die Abrechnung muss für juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Menschen nachvollziehbar sein, d.h. die Betriebskostenabrechnung hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines Mieters zu entsprechen. Die Betonung liegt hierbei auf durchschnittlich. Ein Vermieter kann erwarten, dass sein Mieter die Grundrechenarten und den Dreisatz beherrscht.

Neben der formalen Richtigkeit der Abrechnung spielt noch die materielle (inhaltliche) Richtigkeit eine wichtige Rolle. Doch was sind materielle oder auch inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung?

Der Unterschied zwischen Inhaltlichen und formellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung

Inhaltliche Fehler sind Unrichtigkeiten in der Betriebskostenabrechnung, hierzu zählen:

  • Ansatz von Positionen die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen (z.B. Nutzerwechselgebühren für die Ablesung der Erfassungsgeräte beim Auszug des Mieters, Teile des Hausmeisterlohnes, wenn neben dem Rasen mähen auch kleinere Reparaturen in der Anlage durchgeführt werden, Reparaturkostenanteile in den Vollwartungsverträgen der Aufzugsanlagen)
  • Falsche Umlagemaßstäbe der Betriebskostenpositionen (vertraglich wurde eine Umlage nach Wohnfläche vereinbart, der Vermieter verteilt die Kosten nach Personen)
  • Rechenfehler

Die Abgrenzung zwischen formellen und inhaltlichen Fehler ist oft nicht einfach, ein Behelf sind die folgenden Fragestellungen:

  • das verstehe ich nicht – formaler Fehler
  • das ist falsch – inhaltlicher Fehler

 

Beispiel

Konsequenz

inhaltlich fehlerhaft,
formal richtig

falsch addiert

Korrektur möglich

inhaltlich richtig,
formal fehlerhaft

richtig addiert,
falsche Wohnungsangabe

unwirksam, neu erstellen

inhaltlich und formal fehlerhaft

falscher Umlagemaßstab, falsches Abrechnungsjahr

unwirksam, neu erstellen

 

Achtung! Die Unterscheidung zwischen materiellen (inhaltlichen) Fehlern und formalen Fehlern ist für Mieter und Vermieter von enormer Wichtigkeit. Erfüllt eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung nicht die formalen Voraussetzungen, gilt sie nicht als Betriebskostenabrechnung im gesetzlichen Sinne (§ 259 BGB), sie ist unwirksam. Eine formell falsche Abrechnung lässt sich nicht nachbessern, sondern nur neu erstellen.

Soll- und Ist-Vorauszahlungen vertauscht - hier liegt ein inhaltlicher Fehler vor

Im Abrechnungsschreiben zur Betriebskostenabrechnung zog eine Vermieterin statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen ab und bat um Überweisung des Nachzahlungsbetrages. Der Mieter verweigerte die Zahlung (obwohl Soll- und Ist-Vorauszahlungen in diesem Fall identisch waren) mit der Begründung, dass die Abrechnung insgesamt ungültig sei. Die Parteien stritten sich bis vor den Bundesgerichtshof.

Das Urteil: Eine formal ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus. Diesen Anforderungen genügte die Abrechnung der Vermieterin.

Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formale Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22). Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formale Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt. Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist, kann beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Dies hier der Fall (BGH, VIII ZA 2/08).

 

Falscher Umlageschlüssel - auch hier handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler

Hierzu entschied der BGH, daß die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters vom Vermieter auch mit einer Abrechnung gewahrt werden kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muß. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Das heißt, der Vermieter kann nicht mehr Verlangen.

In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete. Diesen Betrag machte der Vermieter mit seiner Klage geltend. Amts- und Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, daß die Mieter zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages von 658,01 € verpflichtet sind.

Der Vermieter muß dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Diese Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof mit der im Jahr 2002 übersandten Abrechnung für 2001 als erfüllt angesehen. Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die in der Abrechnung angegebene Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler, aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar. Er hat dies aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung hergeleitet, die den Mieter damit er innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist Gewißheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muß in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrektur bedarf.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Im Februar 2003 war deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 17. November 2002, VIII ZR 115/04).

 

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