Muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen oder kann er die Kosten nach der Wohnfläche verteilen, wenn - bis auf eine Wohnung - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.

Der Fall: Die Vermieterin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche ab obwohl alle Wohnungen mit einer Ausnahme, mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Dabei ergab sich zu Lasten eines Mieters ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €. Die Mieter weigerten sich den Nachzahlungsbetrag zu begleichen, sie machten geltend, dass die Vermieterin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Vermieterin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

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In etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen ist nicht korrekt; so der Deutsche Mieterbund. Allerdings eben längst nicht immer zu Lasten der Mieter!

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Bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt (BGH,Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07).

Folgend ein Musterschreiben für Ihre Mieter nach Einbau von Kaltwasserzählern in jeder Wohnung.


Sehr geehrte Frau ...,
sehr geehrter Herr ...,

mit Mietvertrag vom ..................... haben wir unter § .............. vereinbart, dass die Kosten für Kaltwasser nach der Wohnfläche umgelegt werden. Grund dafür war, dass keine Kaltwasserzähler im Haus installiert warten, so dass es nicht möglich war, verbrauchsabhängig über die Kaltwasserkosten abzurechnen.

Das ist jetzt anders. Seit dem .............. verfügt jeder Haushalt im Haus über einen Kaltwasserzähler, so dass nun verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann. Aus diesem Grund stelle ich gemäß § 556 a BGB den ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel nach Wohnfläce zu Beginn der Abrechnungsperiode vom ............... bis .............................. auf die gerechtere, verbrauchsabhängige Abrechnung um.

Mit freundlichen Grüßen

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