Die Nummer 13 der Betriebskostenverordnung behandelt das Thema der umlegbaren Versicherungen. Ansetzbar sind Sachversicherungen für das Gebäude und Haftpflichtversicherungen, mit der Eigentümer die Haftung, die durch Schäden durch das Gebäude (z.B. ein herunterfallender Dachziegel verletzt einen Fußgänger) entstehen, absichert.

Sachversicherungen

Die Betriebskostenverordnung führt namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden und die Glasversicherung auf. Wobei "namentlich" nicht als auschließlichendes Kriterium zu verstehen ist. Neben den in der Betriebskostenverordnung genannten Sachversicherungen können noch weitere Sachversicherungen abgeschlossen und dem Mieter weiterbelastet werden. Zu nennen wäre hier:

  • eine Schwamm- oder Hausbockversicherung (LG Hamburg WuM 1989, 191) oder
  • eine Vandalismusversicherung (LG Braunschweig Az. 6 S 273/05 094). Bei der Vandalismusversicherung handelt sich um eine Versicherung, mit der Vermieter mutwillige Beschädigungen am Gebäude oder seinen Anlagen beseitigen lassen können.

Die Kosten der "Spezialversicherungen", etwa Glasversicherungen, Versicherungen für Schäden an Alarm- oder Brandmeldeanlagen oder sonstiger elektronischer Anlagen sind nur auf die Mieter umlegbar, wenn die versicherten Sachen allen Mietern zugute kommen. Die teure Glasversicherung für das Ladenlokal kann der Vermieter also nicht den Wohnungsmietern in Rechnung stellen.

Haftpflichtversicherungen

Hauptsächlich zu nennen ist hier die Gebäudehaftpflichtversicherung, mit welcher der Eigentümer seine Haftung für Schäden durch das Gebäude versichert. Als mögliche Zusatzversicherung kommt häufig die Versicherung für den Öltank (jedoch nur wenn der Tank nicht stillgelegt wurde und nur aus Kostengründen vom Vermieter nicht ausgebaut wurde), die Versicherung für den Aufzug sowie die Versicherung für die Gemeinschaftsantennenanlage hinzu.

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Neu abgeschlossene Versicherungen

Häufig kommt es vor, dass ein Vermieter im Laufe der Jahre weitere Versicherungen abschließt - zum Beispiel Elementarschadenversicherungen - und Mieter sich gegen diese Zusatbelastung wehren. Die Chancen stehen schlecht, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf

  • § 556 Abs. 1 BGB oder die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt oder
  • dem Vertrag die Aufstellung der Betriebskosten

beigefügt hat.

Es ist dann nicht erforderlich, die im einzelnen Mietverhältnis tatsächlich anfallenden Versicherungen zu bezeichnen. Der Verweis auf Nummer 13 der Betriebskostenverordnung schließt alle umlagefähigen Sach- und Haftfplichtversicherungen und damit auch neu abgeschlossene Versicherungen mit ein.

§ 2 BetrKV Nummer 13
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

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