Straßenreinigung

In Köln unbekannt, aber in manchen Gemeinden durchaus üblich, wird die Straßenreinigung von den Eigentümern in Eigenregie durchgeführt. Womit wir schon beim Thema wären, die öffentliche Straßenreinigung ist nämlich landesrechtlich geregelt. Die Durchführung ist Sache der Kommunen, sie kann die Reinigung durch Satzung aber auch an die Eigentümer delegieren.

In der Betriebskostenabrechnung sind beide Varianten ansatzfähig. Zum einen die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und sollte es keine kommunal betriebene Straßenreinigung geben, dass vom Eigentümer dazu beauftragte Unternehmen oder auch der Arbeitseinsatz des Eigentümers, wenn er selbst zum Besen greift. Neben der reinen Arbeitsleistung kann der Vermieter selbstverständlich auch die Kosten der Reinigungsmittel sowie das Streugut für den Winter einberechnen.

Winterdienst

In vielen Gegenden muss der Winterdienst, also die Beseitigung der Fußgängerwege von Schnee und Eis und das Streuen, von den Hauseigentümern selbst organisiert werden. Bei Fremdvergabe bieten die Firmen entweder einen Pauschalbetrag je Wintersaison oder den Einsatz nach Bedarf an. Sollte es einmal einen schneearmen Winter geben, können sie als Vermieter die Winterdienstpauschale trotzdem an ihre Mieter weitergeben. Ob viel oder wenig Schnee, dem Dienstleister entstehen Vorhaltungskosten, die er ihnen in Rechnung stellen wird.

Reinigungsgeräte

Bei Reinigungsgeräten ist zwischen der Erstanschaffung bzw. Ersatzbeschaffung und der Wartung sowie den Kosten des Betriebs zu unterscheiden. Erstanschaffung bzw. Ersatz haben in der Betriebskostenabrechnung nicht zu suchen. Mit den Wartungs- und Betriebskosten (z.B. Benzin) kann der Vermieter die Mieter jedoch guten Gewissens belasten.

Die Mieter übernehmen die Reinigung des Bürgersteiges oder den Winterdienst?

Hier richtet sich die Ansatzfähigkeit der Kosten nach den örtlichen Gepflogenheiten und den vertraglichen Vereinbarungen. Ist es in der Gemeinde üblich, dass die Reinigung von den Eigentümern durchgeführt wird und dieser die Arbeiten wirksam an die Mieter delegiert hat, entstehen keine Kosten, die der Vermieter in Ansatz bringen kann. Rechtlich handelt es sich um ein zusätzliches Mietentgelt durch Erbringung von Dienst- und Sachleistungen. Dies gilt auch, wenn die Reinigungspflicht nur mit einem Mieter vertraglich vereinbart wurde. Anders verhält sich der Fall, wenn der Mieter für seine Dienste einen Mietnachlass erhält oder eine jährlicher Pauschalbetrag gezahlt wird. Mietnachlass und Bezahlung kann der Vermieter auf alle Mieter umlegen. Damit es nicht zu Diskussionen kommt, sollten dies vertraglich festgehalten werden.

Müllabfuhr, Mülltonnen, Müllkompressoren, Müllschlucker und Co.

Die von den Städten und Gemeinden erhobenen Müllgebühren (egal ob Restmüll, Plastik oder Papier) können über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, hierzu gehören selbstverständlich auch die Kosten der Mülltonnen. Da bei den Müllgebühren mittlerweile erheblich zugelangt wird - an dieser Stelle noch einmal ein herzliches Dankeschön an die Kölner SPD für ihren unermüdlichen Einsatz zum Bau der Müllverbrennungsanlage in Köln-Niehl -  sollte hier auf die Mülltonnengrößen geschaut werden (Wirtschaftlichkeitsgebot). Die regelmäßige Kontrolle der Mülltonnenauslastung und die konsequente Trennung der verschiedenen Müllsorten spart ihren Mietern bares Geld.

Müllmanagement

Findige Dienstleister bieten seit einigen Jahren das sogenannte Müllmanagement an. Hierbei wird durch das Unternehmen vor Abtransport durch die Abfallbetriebe eine Nachsortierung des Mülls zur Wertstofftrennung durchgeführt. Zur Optimierung erfolgt oft eine zusätzlich Standortplanung, die Überprüfung der Behältergrößen, Anschreiben an die Mieter, die Reinigung etc. Im besten Fall speist sich der Gewinn des Unternehmens aus einem erfolgsorientierten Anteil an den eingesparten Entsorgungskosten, also eine Win-Win-Situation.

Tipp: Ihre Mieter und Mieterinnen sind nicht am Thema Mülltrennung interessiert und füllen den Müll dort ein, wo es gerade passt? Rechnen sie ihnen vor, wie hoch ihre Betriebskostenersparnis bei Umstellung auf eine kleinere Tonne wäre.
Ihre Mieter streiten sich über die Mülltrennung? In einem Mietshaus mit sechs Parteien haben wir einfach sechs kleine Tonnen inkl. Verschluss in den Hof gestellt nachdem der Müllkrieg eskalierte.

Das Thema Sperrmüll hat durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes viel von seiner Brisanz verloren. Ob wiederkehrend oder nicht, wir verbuchen die Kosten der Sperrmüllabfuhr mittlerweile unter der Position Müllgebühren.

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Müllkompressoren (auch Müllverdichter oder Müllpressen genannt), Müllschlucker und Müllabsauganlagen

Früher nur über die Sonstigen Betriebskosten umlegbar, sind sie jetzt Bestandteil der Position 8 der Betriebskostenverordnung. Bei Müllschluckern und Müllabsauganlagen ist auf die Wirtschaftlichkeit zu achten. Wenn immer mehr Müll getrennt wird, verbleibt nur ein kleiner Rest für den Hausmüll, der üblicherweise über die Anlagen entsorgt wird. Die Betriebskosten solcher Anlagen können deshalb oft nicht mehr vermittelt werden, zumal die Mieter auf dem Weg zu den Wertstofftonnen auch gleich den Restmüll mitnehmen könnten. Wir kennen deshalb einige dieser Anlagen, die mittlerweile still gelegt wurden.

Vorsicht ist bei Anschaffung von Müllverdichtern angebracht. Viele Städte und Gemeinden verbieten die Nutzung, hier sollten sie sich vorab informieren. Die Verbraucherzentrale NRW schaute stichprobenartig in diverse Müllsatzungen. Sowohl Hamburg, Köln und München wie Velbert, Essen, Krefeld und Dortmund untersagen strikt die Verdichtung von Hausmüll. Auf die Rechtmäßigkeit dieser Praxis hat der Verwaltungsgerichtshof in Baden-Württemberg (Az.: 10 S 1684/06) hingewiesen.

Müllmengenerfassungsanlagen

Relativ neu auf dem Markt sind Müllmengenerfassungsanlagen. Mit Hilfe dieser Anlagen können die Müllmengen nach Gewicht auf die Mieter verteilt werden. Die Betriebs- und Abrechnungskosten sind auf die Mieter umlegbar.

§ 2 BetrKV -Aufstellung der Betriebskosten
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

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