Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Unter die Sonstigen Betriebskosten verbuchen Vermieter gerne Aufwendungen, die nicht direkt den Positionen 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung zuzuordnen sind. Sie sind jedoch der Auffassung, dass die angefallenen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Dem hat der Bundesgerichtshof in seinem "Dachrinnenurteil" aus dem Jahr 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) einen Riegel vorgeschoben. Der Richter bekräftigten nochmals den Grundsatz, dass Sonstige Betriebskosten ausdrücklich im Mietvertrag im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind.

Achtung Vermieter, eine häufige Fehlerquelle in der Gestaltung des Wohnraummietvertrages: In Formularmietverträgen finden sich keine genauen Angaben zu den Sonstigen Betriebskosten, die Konkretisierung liegt bei ihnen. Allein die mietvertragliche Bezeichnung Sonstige Betriebskosten reicht wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Betriebskostenvereinbarung nicht aus. Möchten sie als Vermieter Sonstige Betriebskosten umlegen, müssen sie die Kosten im Mietvertrag konkret aufgeführt werden.

Auszug eines Formularmietvertrages

Beispiele

Müssen wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den Sonstigen Betriebskosten stehen: „Regelmäßige Dachrinnenreinigung.“

Befinden sich im Mietshaus Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann empfiehlt sich für den Mietvertrag folgende zusätzliche Formulierung: "Betriebs- und Wartungskosten für die Gemeinschaftssauna" oder "Betriebs- und Wartungskosten sämtlicher Feuerlöscher im Haus."

Ein kleiner Trost: In einer Parallelentscheidung vom 7. April wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine künftige Umlegung Sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

Fazit: Sonstige Betriebskosten müssen die Kriterien des § 1 der Betriebskostenverordnung erfüllen. Umlegbar sind diese Kosten nur, wenn sie

  1. konkret mietvertraglich vereinbart wurden und
  2. es sich um laufende Kosten handelt

Die Umlage wird, bei mietvertraglicher Vereinbarung und regelmäßiger Durchführung, bejaht bei:

  • Wartung der Feuerlöscher (jedoch nicht Erstanschaffung oder Ersatz), Landgericht Berlin Az. 29 O 374/03
  • E-Check (Prüfkosten der Elektroinstallationen), BGH, VIII ZR 123/06
  • Dachrinnenreinigung, BGH VIII ZR 167/03
  • Concierge-Dienst, BGH VIII ZR 78/0
  • Wartung der Blitzschutzanlage, AG Bremervörde WuM 1987, 198; AG Köln ZMR 1996, Heft 9, XII
  • Brandmeldeanlagen, Dachrinnenbeheizung, Betriebskosten- und Heizkostenrecht von Langenberg und Zehelein
  • Wartung von Rauchwarnmeldern (LG Hagen, Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15)


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Zu den Kosten der Legionellenprüfung gibt es noch keine richterliche Entscheidung. Einige Mietrechtexperten raten zur vorsorglichen Aufnahme unter die Sonstigen Betriebskosten, andere Fachleute siedeln die Legionellenprüfung im Bereich Heizkostenabrechnung oder Wasserversorgung an. Die ersten Legionellenprüfungen wurden im Jahr 2013 durchgeführt, die Betriebskostenabrechnungen des Jahres wurden nun verschickt. Wir rechnen mit den ersten Urteilen zum Ende des Jahres oder 2017.

§ 1 Betriebskostenverordnung
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

§ 2 Betriebskostenverordnung
Ziffer 17. Sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

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