Ein Mieter hatte 1978 einen Mietvertrag geschlossen, der unter „Sonstige Vereinbarungen“ die Regelung enthielt: „Der Mieter ist verpflichtet, den angelegten Zier- und Nutzgarten zu pflegen“. Im April 2004 wurde ein Nachtrag zu diesem Mietvertrag zwischen Mieter und neuem Eigentümer geschlossen, nachdem sich der Mieter bezüglich der Gartenpflege der Betriebskostenverordnung unterwarf.

Als sich 2007 die Grunsstücksnachbarn über zwei Nadelbäume beschwerten, die an der Grundstückgrenze standen und deren Wurzeln begonnen hatten, die Platten des Gehweges zu heben, ließ der Eigentümer die Bäume fällen und da er schon einmal dabei war, lies er einen Baumrückschnitt an einem Laubbaum durchführen, der seit ca. 30 Jahren nicht mehr durchgeführt worden war. Die Kosten über knapp 490 Euro stellte er seinem Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in Rechnung.


Damit war der Mieter nicht einverstanden. Er war der Ansicht, die Kosten des Baumrückschnitts seien keine im Rahmen der Gartenpflege geschuldeten, umlagefähigen Aufwendungen. Auch die Kosten, die die Baumfällungen verursacht haben, seien nicht auf ihn abwälzbar. Derartige Maßnahmen fielen nicht unter die geschuldete normale Gartenpflege. Im Übrigen seien die von dem Vermieter geltend gemachten Arbeiten nicht erst im Jahr 2007, sondern bereits im Jahr 2004 erforderlich gewesen.

Das Urteil: Die vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung 2007 geltend gemachte Gartenpflege für Baumrückschnitt und Baumfällarbeiten sind im zu entscheidenden Fall nicht umlagefähig.

Der Mieter hatte sich mit dem ursprünglichen Mietvertrag von Mai 1978 zwar verpflichtet, den angelegten Zier- und Nutzgarten zu pflegen. Darunter sind jedoch lediglich einfache Pflegearbeiten, wie bspw. Mähen, Jäten oder Umgraben zu verstehen, nicht aber Baumschnitt. Einfache Pflegearbeiten sind solche Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand oder die Hinzuziehung eines Fachmannes erfordern. Hierzu gehören gerade nicht das Beschneiden von Bäumen und Büschen, die als „höhere“ Arbeiten vom Vermieter auszuführen sind.

Durch die auf Wunsch der Klägerin im April 2004 vorgenommene Änderung der bisherigen Vereinbarung ist der Mieter jedoch nunmehr verpflichtet, die Gartenpflege gemäß § 2 Ziffer 10 Betriebskostenverordnung durchzuführen. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Danach ist der Mieter nunmehr grundsätzlich auch zum regelmäßigen Rückschnitt der Bäume und Sträucher verpflichtet.

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Dennoch kann er für die hier vom Vermieter geltend gemachten Kosten nicht in Anspruch genommen werden.

  • Unstreitig ist der betreffende Laubbaum schon zum Zeitpunkt des Rückschnitts durch den Vermieter im Jahre 2007 jahrzehntelang vorher nicht zurückgeschnitten worden. Ein solcher Rückschnitt unterfällt nicht mehr den regelmäßig entstehenden, vom Mieter zu tragenden Gartenpflegekosten, sondern stellt eine Instandsetzung im Sinne einer Grundüberholung dar, deren Kosten vom Vermieter zu tragen sind.
  • Ebenso verhält es sich im Ergebnis mit den geltend gemachten Kosten der Baumfällarbeiten. Beim Fällen der beiden großen Nadelbäume im zu entscheidenden Fall handelt es sich um eine über die ordnungsgemäße, laufend ausgeführte Gartenpflege hinausgehende Maßnahme zur Gefahrenabwehr, die nicht unter den Begriff des Erneuerns von Gehölzen zu fassen ist. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung in der Betriebskostenverordnung unter Berücksichtigung der Historie der konkreten Regelung sind als Betriebskosten grundsätzlich alle Kosten für Pflege und Unterhaltung des Gartens sowie ausnahmsweise auch periodisch anfallende Instandsetzungskosten zu fassen.
    Die Regelung des § 2 Ziff. 10 BetrkVO stellt eine ausdrückliche Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass Instandsetzungskosten eigentlich keine umlagefähigen Betriebskosten sind und dürfte danach wohl nur eng ausgelegt werden. Hier lag dem Fällen der Bäume unstreitig jedoch eine akute Gefährdung zugrunde, bei der es offenbleiben kann, ob diese schon seit 2004 bestand oder erstmals 2007 auftrat. Das Wurzelwerk der Bäume hatte begonnen, die Platten des Gehwegs zu heben und zudem bestand die Gefahr des Umstürzens zumindest eines der Bäume. Der Vermieter handelte im Hinblick auf die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht daher ordnungsgemäß, als er das Fällen dieser Bäume veranlasste.
    Die dadurch entstandenen Kosten kann er jedoch nicht als Gartenpflegekosten auf den Mieter abwälzen. Ob eine Umlagefähigkeit bei kranken oder morschen Bäumen noch als Gartenpflege zu bejahen ist, war hier nicht zu entscheiden. Falls Baumfällarbeiten überhaupt unter den Begriff der in Ziff. 10 BetrkVO gemeinten Gartenpflege fallen, ist dies jedenfalls nicht bei der Fällung von Bäumen zur Gefahrenabwehr zu bejahen. Die Beseitigung einer Gefahrenquelle kann nicht als Teil ordentlicher regelmäßiger Gartenpflege und laufend ausgeführter Unterhaltung des Gartens angesehen werden. Sie ist vielmehr als ein im Rahmen der Mietkalkulation ansetzbarer Kostenfaktor zunächst vom Vermieter zu tragen und als Instandhaltungs-, weil Sicherungsmaßnahme nicht über die Betriebs kosten umlagefähig (AG Neustadt 5 C 73/08).

 

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