Betriebsstrom

Einleuchtend gehören die Stromkosten zum Betrieb des Aufzugs sowie die Kabinenbeleuchtung zu den umlagefähigen Kosten.

Notrufanlage des Aufzugs, Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage

Für Personenaufzüge gelten die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Nach § 12 der Verordnung muss gewährleistet sein, „dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden“. Dieses Ziel ist nur durch eine ständige Notrufbereitschaft zu erreichen. Die hierfür entstehenden Kosten sind umlagefähig und zwar einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten der Notrufanlage. NICHT jedoch die Kosten aus deren Miete oder Leasing (vergleiche Amazon-Link Schmidt-Futterer, Mietrecht: Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts).


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Pflege, regelmäßige Prüfung, Einstellung des Fahrstuhls durch eine Fachkraft

Hier greift § 15 Abs. 13 der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Aufzugsanlagen unterliegen „wiederkehrenden Prüfungen“ und zwar nach § 15 Abs. 13 Satz 1 „spätestens alle zwei Jahre“. Zwischen den alle zwei Jahre wiederkehrenden Prüfungen, muss die Anlage einer Zwischenprüfung auf den ordnungsgemäßen Betrieb und Zustand unterzogen werden. Die bei den Prüfungen anfallenden Kosten des Sachverständigen sowie der erforderlichen Fachkräfte und Prüfgewichte sind umlagefähige Kosten.

Nicht umlagefähig sind die Kosten der sicherheitstechnischen Bewertung der Anlage nach § 15 Abs. 1 Satz 2 der BetrSichV. Bei dieser Prüfung werden alle sicherheitsrelevanten Aspekte anhand einer Norm abgearbeitet und danach der Turnus für die Zwischenprüfungen ermittelt, so dass es sich um einen einmaligen Aufwand handelt. Ebenso wenig sind die Kosten einer außergewöhnlichen Prüfung nach § 16 umlagefähig, die nach Schadensfällen vorzunehmen sind.

Unabhängig von den regelmäßigen Prüfungen hat der Vermieter die Anlage nach § 12 Abs. 3 BetrSichV „in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, zu überwachen, notwendige Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten unverzüglich vorzunehmen und die den Umständen nach erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen zu treffen“. Hierzu werden von den Eigentümern in Normalfall Wartungsverträge mit Fachfirmen abgeschlossen, oft mit dem Kundendienst des Herstellers. Der einfache Wartungsvertrag ist in der Betriebskostenabrechnung voll ansetzbar und umfasst die turnusmäßige Überprüfung aller Sicherheitsteile, der Schaltgeräte, der Kabinenbeleuchtung, der Anzeigegeräte und des Ölstands im Getriebe sowie den Abschmierdienst. Je nach Alter und Größe der Anlage können die Wartungskosten erheblich schwanken. Konkret ansetzbar ist der Arbeitslohn, die Kosten von Schmier- und Reinigungsmitteln, der Materialverbrauch bei Ölwechseln in Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern und Splinten sowie die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden.

Reparaturkosten und die Erneuerung von Verschleißteilen

Finger weg von Vollwartungsverträgen. Viele dieser Verträge beinhalten je nach Ausgestaltung auch Instandhaltungsarbeiten in unterschiedlichem Umfang bis hin zu einer Vollkaskoversicherung, die auch größere Reparaturen mit einschließt. Erfolgt in der Rechnung keine eindeutige Abgrenzung in Wartungs- und Instandsetzungsanteil, muss eine Schätzung erfolgen. Die Ergebnisse der Schätzung können dabei sehr unterschiedlich ausfallen.

Legt das Wartungsunternehmen die Instandhaltungsbegriffe der DIN 31051 zugrunde, wird der Instandsetzungsanteil mit lediglich 20% veranschlagt, da hier nur die Reparatur größerer Anlagenteile berücksichtigt wird. Liegt diese DIN nicht zugrunde und kann der Vermieter keine nachvollziehbare Grundlage für eine Schätzung nennen, soll der Reparaturkostenanteil 50% der Wartungskosten betragen (AG München WuM 1978,87; AG Rheinbach WuM 1988, 220; LG Essen WuM 1991, 702) oder jedenfalls 40% (LG Braunschweig ZMR 2003, 114; LG Aachen DWW 1993, 42). Andere Gerichte vermuten den Anteil der Instandhaltungskosten zwischen 20% (LG Berlin GE 1987, 89 nach den Angaben der Wartungsfirma) und 37% (LG Hamburg NZM 2001, 806).

Kann oder will das Wartungsunternehmen keine klare Trennung in der Rechnungsstellung vornehmen, sollte der Vermieter lediglich einen einfachen Wartungsvertrag abschließen, um späteren Ärger mit seinen Mietern zu vermeiden, denn er ist verpflichtet, eine nachvollziehbare Grundlage für eine Schätzung darzulegen. Er ist darlegungs- und beweispflichtig für den Betriebskostenanteil (LG Essen WM 91, 702).

Fehlt es an einer Schätzungsgrundlage dafür, welcher Anteil der geltend gemachten Kosten auf die Wartung und welcher auf die Instandsetzung entfällt, müssen die gesamten Kosten unberücksichtigt bleiben (vgl. LG Hamburg WM 89, 640; AG Rheinbach WM 88, 221). Das bedeutet, dass die Aufzugskosten so lange nicht fällig sind, wie der Vermieter nicht für den von ihm vorgenommenen Instandsetzungsabzug eine nachvollziehbare Erläuterung gibt. Die Abrechnung ist dann insoweit unwirksam (LG Berlin GE 88, 463; LG Hamburg WM 89, 640; LG Berlin GE 99, 777; LG Berlin GE 02, 931; LG Berlin GE 99, 777). Dies ist für den Vermieter besonders im Hinblick auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB von Bedeutung. Gelingt ihm das Nachholen einer Erläuterung bis zum Ablauf dieser Frist nicht, kann er die Aufzugskosten nicht mehr geltend machen. Er sollte sich auch nicht darauf verlassen, dass das Gericht dann die Kosten schätzen wird. Es ist nicht richtig, dass im Falle mangelnder Nachvollziehbarkeit der Kostenaufschlüsselung das Gericht einfach einen pauschalen Abzug schätzen darf (vgl. LG Berlin GE 99, 777; a.A. AG Köln ZMR 94, IV).

Strittig ist der Kostenansatz zu behebender Betriebsstörungen. Waren zur Beseitigung nur Wartungsarbeiten notwendig, sollen die Kosten umlagefähig sein (Schmid in: MünchKomm § 2 BetrKV Rdn. 21). Das Landgericht Berlin ist jedoch der Meinung, es handelt sich um umlagefähige Betriebskosten, wenn der Monteur den Fahrstuhl mit dem mitgeführten Bordwerkzeug und ggf. unter Reparatur kleinerer Teile wieder in Betrieb setzen kann. Ist der Ausbau und die Bearbeitung von Teilen in der Werkstatt notwendig, stellen die Kosten keine abzugsfähigen Betriebskosten sondern Reparaturkosten dar (LG Berlin GE 1987, 827).

Schließlich wird vom Landgericht Berlin ein Jahr später die Meinung vertreten, dass die Kosten zur Behebung einer Betriebsstörung nicht umlagefähig sind, wenn die Beseitigung von Störungen über die regelmäßige Wartung hinausgeht (LG Berlin GE 1988, 465). Es sei denn, findet das Landgericht Duisburg, Beseitigungsarbeiten beschränken sich auf die Wartung und ersetzten zugleich die nächst fällige Wartung, wobei jedoch keine übermäßige Verkürzung der Wartung erfolgen darf (LG Duisburg WuM 2004, 717).

Reinigung des Fahrstuhls

Hierher gehören nur die Kosten der Reinigung von Teilen und Flächen außerhalb der Kabine, also Fahrstuhlschacht, Seile, Räder und dergleichen. Die Reinigungskosten der Fahrstuhlkabinen zählen zu den Kosten der Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung).

Die kritischen Punkte im Bereich Fahrstuhlkosten sind

  1. die Notrufanlage
    Zur Notrufanlage gehört die Anlage selbst plus in der Regel die Telefonverbindung zur Notrufbereitschaft, die alle paar Minuten eine Verbindung zur Zentrale herstellt, in dem sie die Rufnummer anwählt. Mieter sollten sich also diese Kosten anschauen und prüfen, ob die Miet- oder Leasingkosten der Notrufanlage in dieser Position der Betriebskostenabrechnung enthalten sind.
  2. der Wartungsvertrag
    Kombinierte Wartungs- und Reparaturverträge für den Fahrstuhl sind mittlerweile selten, aber auch hier sollten sie sich zur Sicherheit den Wartungsvertrag anschauen. Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen ist ihr guten Recht.

Auch das Erdgeschoß muss sich an den Fahrstuhlkosten beteiligen

Die Mieter einer Seniorenanlage klagten gegen ihre Betriebskostenabrechung. Sie wurden mit Abrechnungskosten für den zum Haus gehörenden Fahrstuhl belastet obwohl sie in einer Erdgeschoßwohnung lebten und mit dem Aufzug weder in ihren Keller noch auf den Dachboden fahren konnten. Nach dem abgeschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden.

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs, für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt.

Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen – neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (BGH - VIII ZR 103/06).

Die Wohnung kann nicht mit dem Fahrstuhl erreicht werden, da der Aufzug in einem anderen Gebäude liegt

Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen. Er ist nicht zur Zahlung der angefallenen Betriebskosten verpflichtet.

Der Fall: Die Wohnung der Mieterin befindet sich im 4. Obergeschoss eines hinteren Quergebäudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und diesem Quergebäude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhanden, mit dem die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden können. Die Mieterin weigert sich deshalb, die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2005 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen. Dies wollte der Vermieter nicht hinnehmen und klagte bis zum Bundesgerichtshof auf Zahlung der zugehörigen Betriebskosten.

Das Urteil: Zwar ist ein Erdgeschossmieter zur Zahlung der betreffenden Betriebskosten verpflichtet auch wenn er den Aufzug faktisch nicht nutzt. Die Grenze der Zumutbarkeit für den Mieter wird jedoch überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutzt oder dafür kein Bedürfnis hat, sondern wenn seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann. Ob etwas anderes gilt, wenn dem Mieter der Aufzug zur Verfügung steht, um etwa einen seiner Wohnung zugewiesenen Keller oder eine Gemeinschaftseinrichtung zu erreichen, kann dahinstehen, weil dafür im vorliegenden Fall nach den tatrichterlichen Feststellungen keine Anhaltspunkte besteht(BGH, VIII ZR 128-08).

§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten, Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
Absatz 7: Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

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