Ein Mieter wird nicht unangemessen benachteiligt, wenn in einem Formularmietvertrag keine Obergrenze für die Umlage von Kosten der regelmäßig stattfindenden Wartung von Gasthermen genannt wird. Dieser Grundsatz gilt auch allgemein für alle Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden.

Eine neue BGH-Entscheidung (Urteil vom 7. November 2012 - Az. VIII ZR 119/12) hat diese Rechtsauffassung jetzt erneut bestätigt. Es ging um die Zahlung von anteilig entstandenen Kosten für eine im Jahr 2010 durchgeführte Gasthermenwartung, die der Vermieter auf dem Rechtsweg durchsetzen wollte. Zunächst scheiterte die Klage vor dem Amtsgericht, das Berufungsgericht gab der Klage jedoch statt. Jetzt hatte sich der BGH mit der Revision des Mieters zu beschäftigen. Auch in Karlsruhe wurde dem Vermieter Recht gegeben.


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Der Mieter hatte sich auf eine Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1991 berufen: Zu einer vergleichbaren Klausel hatten die Karlsruher Richter damals die Meinung vertreten, dass das Fehlen einer Obergrenze den Mieter tatsächlich benachteiligt hätte. In der damaligen Entscheidung ging es allerdings um Kosten, die nicht - wie im vorliegenden Fall - gemäß einer Regelung in der Heizkostenverordnung (§ 7 Abs. 2) als Betriebskosten umlagefähig sind.

Auch käme im aktuellen Fall nicht die Regelung des § 307 BGB über unangemessene Benachteilung bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Formularmietvertrag!) zum Tragen. Denn die Wartungskosten seien hier nicht durch ratenweise Zahlungen von Vorschüssen zu begleichen. Nur der jeweilige tatsächliche Anfall von Kosten sei hier die Grundlage für die Verpflichtung zur Zahlung.

Die Höhe der Betriebskosten, für die der Mieter aufkommen muss, wird grundsätzlich davon bestimmt, inwieweit diese anteilig anfallen. Das gilt sowohl für gesetzlich bestimmte als auch für vertraglich vereinbarte Umlegungen. Zu beachten ist allerdings das Wirtschaftlichkeitsgebot, das sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ergibt. Im konkreten Fall jedoch wurde ein Verstoß gegen dieses Wirtschaftlichkeitsgebot in der Revision nicht vorgetragen - deshalb hatte sich das Gericht damit auch nicht zu befassen.

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