streitfall betriebskostenabrechnung 1Immer noch ein häufiger Grund für Rechtsstreitigkeiten: Bei den Betriebskostenabrechnungen ist genaues Hinsehen unerlässlich – für Vermieter wie für Mieter.Weder für Vermieter noch Mieter sind die Betriebskostenabrechnungen eine Freude, vielmehr bieten sie allzu häufig Anlass für Ärger. Da helfen auch die gesetzlichen Regelungen bisweilen nur wenig, denn trotz aller Vorgaben – etwa bezüglich der Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – sind es meist Einzelfragen, die ein gerichtliches Einschreiten notwendig machen. Die Betriebskosten beschäftigen daher immer wieder den Bundesgerichtshof, der damit die Weichen für den weiteren juristischen Umgang mit ähnlichen Problemen stellt – eine Zusammenstellung von Beispielen und dazugehörigen Urteilen zeigt die Arbeit des BGH auf. Allerdings ohne einen Anspruch auf die ohnehin kaum zu bewerkstelligende Vollständigkeit.

Der Stein des Anstoßes: Die Betriebskostenabrechnung und ihr Potenzial als juristisches Streitobjekt

Obwohl die Abrechnung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen beim Wohnen zur Miete obligatorisch ist, sorgt sie immer noch und immer wieder für Streitigkeiten, die auch die Juristen beschäftigen – bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei ist die rechtliche Lage eigentlich klar, es gibt genaue Regelungen für die statthaften Kostenpunkte, für Fristen etc.

Das Problem an den Abrechnungen besteht darin, dass oftmals schon kleine Ungenauigkeiten ausreichen, um nicht mehr der korrekten Form zu entsprechen.
So ist in der Betriebskostenverordnung klar definiert, was unter den Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, zu fassen ist. Das sind nämlich

  • die Heizkosten,
  • die Kosten für die Wasserversorgung und –erwärmung,
  • die Gebühren für Abwasser,
  • die Gebühren für die Müllabfuhr,
  • die Kosten für die Straßenreinigung,
  • die Grundsteuer,
  • die Kosten für einen Hausmeister oder für Reinigungs- und Gartenarbeiten,
  • die Kosten für Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen.

Im Übrigen werden auch die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs auf alle Bewohner umgelegt, das Bewohnen einer Erdgeschosswohnung kann dabei nicht als Grund für eine Zahlungsverweigerung angeführt werden. Es ist außerdem von Vermieterseite durchaus legitim, Wartungskosten für Rauchmelder und Alarmanlagen unter den Betriebskosten zu verbuchen. Einzige Bedingung: Alle Kosten, die in Rechnung gestellt werden, müssen auch so im Mietvertrag zu finden sein. Die gerichtlichen Urteile hierzu fallen allerdings unterschiedlich aus.

streitfall betriebskostenabrechnung bild 2

Daneben gibt es aber eine Reihe von Kosten, die selbst unter diesen Umständen keine rechtliche Grundlage haben:

  • Einzahlungen in gemeinschaftliche Rücklagen, aus denen die Instandhaltung und Sanierung von Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen finanziert werden sollen,
  • Gebühren, die durch eine Hausverwaltung entstehen,
  • Aufwendungen für Reparaturen und die Instandhaltung sowie
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankkosten

können von Rechts wegen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dass bei Zuwiderhandlungen Rechtsstreitigkeiten drohen, ist daher einerseits verständlich, andererseits könnten sie auch leicht verhindert werden. Ähnlich verhält es sich mit den festgesetzten Fristen für die Abrechnung, die ebenfalls Anlass zum Klagen liefern können.

Kein Grund für Streit? Vereinfachungen bei der Betriebskostenabrechnung

• Urteil 1 | Vereinfachte Betriebskostenabrechnungen

Damit insbesondere die Aufschlüsselung der Betriebskosten, also die formelle Gestaltung der Abrechnung, zukünftig weniger Anlass für juristische Streitfälle liefert, hat der Bundesgerichtshof im vergangenen Jahr ein dahingehendes Grundsatzurteil gefällt. Von der damit verbundenen Vereinfachung profitieren in erster Linie die Vermieter, denn diese müssen nach dem Urteil der Karlsruher Richter nunmehr lediglich die Summe der Kosten der jeweiligen Betriebskostenarten, die von Vermieterseite auf die Wohnungsmieter umgelegt werden, als „Gesamtkosten“ angeben. Bis dahin galten „bereinigte“ Gesamtkosten als formeller Fehler, der die Abrechnung unwirksam machte.

Hintergrund des Urteils ist die Klage einer Vermieterin gegen die Zahlungsweigerung eines Mieters, der eine Wohnung in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Anlage bewohnte. Auf Grundlage der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 verlangte die Vermieterin eine Betriebskostennachzahlung von 898 Euro (plus Zinsen), der Mieter wiederum verwies bei seiner Weigerung darauf, dass die anteiligen Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr für die einzelnen Gebäude der ihm vorliegenden Abrechnung nicht entnommen werden konnten.

Tatsächlich hatte die Vermieterin den Rechenschritt weggelassen, aus dem die Berechnung des Gesamtbetrages der Kosten für das jeweilige Gebäude hervorgegangen wäre – den hatte sie zwar korrekt vorgenommen (die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr für die gesamte Anlage wurden entsprechend der Wohnflächen der einzelnen Gebäude aufgeteilt), in der Abrechnung dann aber nicht mehr angeführt.

streitfall betriebskostenabrechnung bild 3Vereinfachung im Sinne der Übersichtlichkeit: Trotzdem müssen sich die Betriebskosten im Zweifelsfall belegen lassen können, auch wenn das für die Abrechnung nicht unbedingt notwendig ist. Mit seinem Urteil wich der Bundesgerichtshof von bisherigen Richtsprüchen ab und begründete dies mit dem beiderseitigen Vereinfachungswunsch von Mietern und Vermietern nach einer ebenso einfachen wie übersichtlichen Kostenaufstellung. Um allzu hohe formelle Anforderungen einzuschränken, wurden daher die Mindestanforderungen – in mehreren Schritten seit 2008 – gesenkt.  Die Vermieter sparen damit teils erheblichen Verwaltungsaufwand, was sie jedoch nicht davon entbindet, im Zweifelsfall das Zustandekommen der Nebenkosten anhand von Unterlagen und Belegen gegenüber den Mietern ausweisen zu können – und vor allem nicht von einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Die Mieter wiederum profitieren von deutlich übersichtlicheren Abrechnungen.

Das aktuelle Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 93/15 erging am 20. Januar 2016, ähnliche Urteile fällte der BGH aber auch schon im April 2014 (BGH Az. VIII ZR 201/13) und im Oktober 2013 (BGH Az. VIII ZR 22/13). In beiden Vergleichsfällen wurden ebenfalls die Übersichtlichkeit und die Mindestangaben für Betriebskostenabrechnungen verhandelt.

Streitgrund: Verspätungen bei der Betriebskostenabrechnung

• Urteil 2 | Keine Nachzahlung von Betriebskosten bei verspäteter WEG-Abrechnung

Für die Betriebskostenabrechnung gilt normalerweise die Jahresfrist. Die Möglichkeit für den Vermieter, auch über die Abrechnungsfrist hinaus Forderungen zu stellen, wird durch den § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (das betrifft die Ausschlusswirkung) eingeräumt. Dazu darf der Vermieter die Verspätung aber nicht zu verantworten haben.

Der vor dem BGH verhandelte Fall, der zu Jahresbeginn für ein klares Urteil sorgte, hatte dabei eine Vorgeschichte. Aufgrund der nachlässigen Arbeit des Verwalters – für den Fall war insbesondere das Nichterstellen der notwendigen Jahresabrechnungen relevant – hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalterwechsel vorgenommen. Der neue Verwalter sollte ebenfalls die Abrechnungen der vergangenen Jahre nachliefern, was er auch tat. Diese wurden von der WEG beschlossen und von den vermietenden Wohnungseigentümern an die Miete weitergeleitet.

streitfall betriebskostenabrechnung bild 4

Zu diesem Zeitpunkt – die Abrechnungen erreichten den klagenden Mieter im Dezember 2013 – waren die Fristen für die gleichfalls in Rechnung gestellten Jahre 2010 und 2011 bereits überschritten. Der BGH schloss sich der Meinung des Mieters an, eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten müsse gemäß der Abrechnungssicherheit für den Mieter gegeben sein. Noch dazu gibt es keine gesetzliche Grundlage, die es zwingend erforderlich macht, den Beschluss der WEG abzuwarten.

Das Urteil des BGH (Az. VIII ZR 249/15) bestätigte einerseits die bisherige Rechtsprechung insofern, als der Verwalter nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist, d.h. dieser muss sich auch nicht dessen Verschulden zurechnen lassen. Allerdings muss er sich sein eigenes Verschulden zurechnen lassen, nicht früher tätig geworden zu sein bzw. keinerlei Bemühungen um eine rechtzeitige Abrechnung vortragen zu können – worin der BGH ein schuldhaftes Versäumen der Frist sah. Von Vermieterseite ist daher Eigeninitiative gefragt, wenn die WEG-Verwaltung mit der Abrechnung nicht zeitig fertig wird.

Streitgrund: Fristen und Kostenpunkte der Betriebskostenabrechnung

• Urteil 3 | Nachzahlung von Betriebskosten nicht aus der Mietkaution

Verjährte Nachforderungen von Betriebskosten können außerdem nicht aus der Mietkaution bestritten werden, das hat der BGH ebenfalls im vergangenen Jahr (Az. VIII ZR 263/14) festgestellt. Bei dem zugrundliegenden Rechtsstreit ging es zum einen um Nachforderungen zu den Betriebskostenabrechnungen, die zwischen dem Jahr 2006 und dem Ende des Mietverhältnisses 2009 entstanden; zum anderen war die Freigabe der hinterlegten Mietkaution Inhalt des Streits.

Der Auslöser für den Fall war die Weigerung des Mieters, die angesprochenen Nachforderungen zu bezahlen, die von der Vermieterin innerhalb der gebotenen Fristen eingefordert wurden. Insgesamt kam so eine offene Summe von 960 Euro zusammen. Ein vom Mieter als Sicherheit hinterlegtes Kautionssparbuch wollte die Vermieterin zur Begleichung dieser Kosten einbehalten, wogegen ihr Mieter klagte. Der wehrte sich außerdem gegen die Zahlungsforderungen mit dem Verweis auf deren Verjährung.

Laut BGH-Urteil wurde dem Recht gegeben, mit dem Jahr 2012 waren auch die letzten Nachforderungen verjährt, eine Widerklage der Vermieterin im Jahr 2013 konnte nur noch die Verjährung der Betriebskostenabrechnung von 2009 hemmen. Anders verhält es sich mit dem Befriedigen von Forderungen aus einer bestehenden Sicherheit, denn § 216 Abs. 1 BGB gestattet diese ausdrücklich und grundsätzlich auch bei verjährten Forderungen.

Absatz drei desselben Paragraphen nimmt davon allerdings wiederkehrende Leistungen aus, zu denen neben der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen auch Nachforderungen gehören. Auch wenn die Höhe der Nachzahlungen von Jahr zu Jahr unterschiedlich sein kann, sind sie dennoch Bestandteil der jährlichen Betriebskostenabrechnung und damit eine wiederkehrende Leistung.

• Urteil 4 | Einwendungsfrist gilt auch bei eigentlich vereinbarten Betriebskostenpauschalen

Fristen sind aber nicht nur von den Vermietern einzuhalten, sondern genauso von den Mietern. Das gilt vor allem für die Einwendungsfrist, die 12 Monate beträgt. Ist diese überschritten, können keine Einwände mehr geltend gemacht werden.

Selbst wenn, wie in dem unter dem Aktenzeichen VIII ZR 148/10 (Urteil vom 12. Januar 2011) verhandelten Fall, die Betriebskosten anders abgerechnet worden sind, als es der Mietvertrag vorsieht. In diesem Fall hatten Mieter und Vermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart. Trotzdem rechnete der Vermieter über die Betriebskosten ab und forderte die errechnete Nachzahlung, die der Mieter nicht zahlen wollte. Den Einwand gab er allerdings erst zwei Jahre später ab, der BGH urteilte deshalb zu Gunsten des Vermieters.

In der Urteilsbegründung berief sich der BGH auf § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB, nach dem eine solche Einwendung durch die versäumte Frist ausgeschlossen ist. Die Vereinbarung von Pauschalen stellt hierbei keine Ausnahme dar und von vorrangiger Bedeutung sind bei dem Urteilsspruch die jeweiligen Ausschlussfristen der beiden Parteien, die die Befriedungsfunktion garantieren sollen.

• Urteil 5 | Heizkosten – Abrechnung nach Verbrauch hat Vorrang

streitfall betriebskostenabrechnung bild 5Die Heizkostenverordnung zielt auf das individuelle Verbraucherverhalten ab – deswegen hat eine Abrechnung nach Verbrauch Vorrang. Ein mitunter schwieriger Posten der Betriebskostenabrechnung sind die Heizkosten, denn auch wenn deren Handhabung im Heizkostenabrechnungsgesetz geregelt ist, bieten sie immer noch genügend Raum für Fehlerquellen bei der Abrechnung. Allerdings kann selbst eine fehlerhafte Aufstellung der Heizkosten unter Umständen ihre Gültigkeit behalten, so urteilte zumindest der BGH und revidierte damit ein zuvor ergangenes Urteil des Landgerichts Leipzig.

In dem vorliegenden Fall ging es um die unterschiedliche Erfassung des Wärmeverbrauchs innerhalb eines Gebäudes. Ein Teil der Wohnungen war mit Wärmemengenzählern ausgestattet, die übrigen mit einem Heizkostenverteiler. Um den Verbrauch der letzteren Wohnungen zu ermitteln, zog die Vermieterin die mit den Zählern erfasste Wärmemenge von der insgesamt gelieferten Energiemenge ab und nahm anschließend ein Umlegung der verbliebenen Menge auf die Mieteinheiten mit Heizkostenverteilern vor.

Da sie dabei keine Vorerfassung des Verbrauchs der Nutzergruppe mit Heizkostenverteilern unternahm, kürzte die Vermieterin den Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent. Dass diese Abrechnung nicht der Heizkostenverordnung entspricht, erkannte auch der BGH in seinem Urteil vom 20. Januar 2016 (Az. VIII ZR 329/14), sieht aber darüber hinaus keine Veranlassung für eine neue, ordnungsgemäße Abrechnung. Im Wesentlichen sei der Heizkostenverordnung Genüge getan, da diese der nachhaltigen Beeinflussung des Verbrauchsverhaltens mit dem Ziel der Energieeinsparung dient. Eine neue Abrechnung nach Wohnfläche, wie sie zuvor das Landgericht verlangte, habe aber keine Aussagekraft bezüglich des individuellen Verbrauchs und würde damit den Zweck der Heizkostenverordnung nicht erfüllen.

• Urteil 6 | Abrechnung von Mindest-Müllmenge ist rechtens

Ebenfalls ein streitbarer Einzelposten der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten für die Müllabfuhr. Im konkreten Beispiel (Urteil vom 6. April 2016, Az. VIII ZR 78/15) geht es dabei um die Art und Weise, wie die anfallenden Müllgebühren auf die jeweiligen Parteien umgelegt werden. Die Vermieterin hatte die ursprüngliche Abrechnung nach Wohnfläche ab 2008, im Zuge der Installation einer Abfallschleuse, dahingehend geändert, dass die Wohnfläche nur noch einen Anteil von 30 Prozent ausmachte. Die übrigen 70 Prozent wurden nach dem erfassten Volumen berechnet.

streitfall betriebskostenabrechnung bild 6Sowohl die Abrechnung einer Mindestmenge als auch ein Wechsel der Berechnungsgrundlage sind bei den Müllgebühren rechtens. Allerdings wurde eben diese Abfallschleuse nicht von allen Haushalten benutzt, weswegen die Vermieterin unter Berufung auf die Abfallsatzung der Gemeinde vom Jahr 2010 an eine Mindestmenge bei der Abrechnung ansetzte. Dagegen klagten die – durch die neue Regelung benachteiligten – Mieter, weil sie der Meinung waren, nur die tatsächlich erfassten Restmüllmengen dürften in die Abrechnung einfließen.

In dieser Hinsicht gab der BGH aber gemäß § 556a Absatz 1, Satz 2 und Absatz 2, Satz 1 BGB der Vermieterin Recht. Dadurch haben Vermieter die Möglichkeit, die Umlage innerhalb gewisser Grenzen etwas freier zu gestalten. So ist es etwa legitim, eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung in die Betriebskostenabrechnung einfließen zu lassen. Berücksichtigt werden muss dabei allerdings ein Maßstab, der den unterschiedlichen Verbrauch in angemessener Weise abbilden kann. Verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile können also durchaus in die Abrechnung aufgenommen werden.

Der entsprechende Paragraph des BGB gestattet dem Vermieter, die Betriebskosten „ganz oder teilweise“ unter dem Aspekt der unterschiedlichen Verursachung zu berechnen, was die von der Vermieterin vorgenommene Aufteilung rechtfertigt. Auch gegen die mehrfachen Änderungen innerhalb weniger Jahre gibt es keine juristische Handhabe, solange der Abrechnungszeitraum – das Änderungsrecht kann sich nur auf zukünftige Zeiträume beziehen, nicht aber rückwirkend geltend gemacht werden – korrekt berücksichtigt ist. Eine mehrmalige Neuregelung des Bestimmungsrechts des Vermieters ist von Gesetz wegen nicht ausgeschlossen.

Streitgrund: Umlage von Betriebskosten

• Urteil 7 | Umlage von Betriebskosten – Bezugnahme auf Betriebskostenverordnung ist nicht erforderlich

Die Vereinfachung der Betriebskostenabrechnung wurde bereits angesprochen, ebenso die weiterhin bestehende Notwendigkeit, schon aus Gründen der Übersichtlichkeit die Mindestanforderungen bei der Aufstellung einzuhalten. Im Mietvertrag gilt diese Regelung in dieser Form wiederum nicht, der BGH entschied im Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15), dass nicht einmal der Bezug auf die Betriebskostenverordnung oder ein beigefügter Betriebskostenkatalog erforderlich seien.

Stein des Anstoßes waren die Angaben in einem Formularmietvertrag vom April 2007, der zu den Betriebskosten folgende Passagen enthielt:

„Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 Euro.
[…]
Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.“

Der Rechtsstreit drehte sich um die Einforderung ausstehender Mietzahlungen von Seiten des Vermieters, die Mieter hielten dagegen, diese Mietzahlungen mit ihrer Meinung nach zu Unrecht bezahlten Betriebskosten zu verrechnen. Diese seien im vorliegenden Mietvertrag nicht wirksam vereinbart.

Dieser Argumentation folgte der BGH nicht, unter anderem deshalb, weil es im Mietvertrag keine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten geben müsse, auch nicht in einem Formularvertrag. Darüber hinaus sei der Begriff der „Betriebskosten“ seit 1957 definiert, seit 1. Januar 2007 ist die begriffliche Festlegung Bestandteil von § 556 Absatz 1 Satz BGB. Ebenfalls hierin enthalten ist der Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die den im hier verhandelten Mietvertrag angegebenen Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung schon 2004 abgelöst hatte.

Aufgrund der Gesetzeslage ist zum einen der im Formularvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ als genau solcher zu verstehen, zum anderen ist es – so die Begründung des BGH – seit Jahrzehnten gängige Praxis, die Umlage sämtlicher Betriebskosten in den Mietvertrag aufzunehmen. Eine genaue Erläuterung oder Aufschlüsselung braucht es daher nach Ansicht der Karlsruher Richter nicht, die Begrifflichkeit kann als bekannt vorausgesetzt werden.

Selbst der Verweis auf die bei Vertragsabschluss nicht mehr gültige Anlage 3 zu § 27 gibt keinen Anlass für die Klage gegen die Formulierung des Mietvertrags, da er auf die jeweils aktuelle Fassung Bezug nimmt – daraus kann auf den jeweils gültigen Betriebskostenkatalog geschlossen werden, der Wortlaut des Mietvertrags kommt demnach einer unschädlichen und folgenlosen Falschbezeichnung gleich.

• Urteil 8 | Mietkosten für Rauchwarnmelder können nicht auf Betriebskosten umgelegt werden

streitfall betriebskostenabrechnung bild 8Die Gerichte beurteilten das Umlegen von Kosten für Rauchwarnmelder bislang unterschiedlich, ein Urteil durch den BGH zu diesem Thema steht noch aus.Dieser Meinung ist zumindest das Landgericht Hagen (Urteil vom 4. März 2016, Az. 1 S 198/15). Zur Frage stand im betreffenden Prozess, ob die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder, die so als Position der Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt waren, tatsächlich von den Mietern getragen werden müssen.

Das Landgericht wertete die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder zwar durchaus als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV, die Mietkosten für die Geräte hingegen könnten nicht umgelegt werden, weil sie an die Stelle der Anschaffungskosten treten. Somit, so das Urteil des LG Hagen, sind die Kosten nicht umlagefähig.

Nicht gelten ließ das Gericht dabei die Anlehnung an die Ausnahmeregelung für Wasser- und Wärmezähler, deren Anmietung wiederum tatsächlich auf die Betriebskosten umgelegt werden kann. Diese Sonderregelung auf die Rauchwarnmelder auszudehnen, sei aber nicht zu vertreten. Ebenso wenig könne das Anmieten der Warnmelder den Grundsatz umgehen, wonach Mietkosten sehr wohl, Anschaffungskosten aber eben nicht umgelegt werden können.

Da es hierzu jedoch unterschiedliche Urteile von verschiedenen Gerichten gibt, hat das Landgericht die Revision beim BGH zugelassen, um dort eine endgültige Klärung der Frage an höchstrichterlicher Stelle zu ermöglichen.

• Urteil 9 | Nicht umlagefähige Kosten – der Einwendungsausschluss gilt trotzdem

streitfall betriebskostenabrechnung bild 7Ärgerlich, aber rechtlich korrekt: Auch bei fehlerhaften Abrechnungen gilt die Einwendungsfrist, ansonsten erlöschen eventuelle Ansprüche.Der letzte hier vorgestellte Fall endete mit einem Grundsatzentscheid bezüglich des Einwendungsausschlusses (BGH, Urteil von 11. Mai 2016, Az. VIII ZR 209/15), obwohl sich der Streitfall ursprünglich um nicht umlagefähige Kosten in der Betriebskostenabrechnung drehte.

Die Situation gestaltete sich dabei wie folgt: Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 gab der Vermieter einer Eigentumswohnung im Juli 2012 an die Mieter weiter. Grundlage hierfür war die Abrechnung der Wohnungseigentümer-Verwaltung, die neben den umlagefähigen Kosten auch – ausdrücklich als solche ausgewiesen – nicht umlegbare Kosten für Verwaltung und Instandhaltung aufführte. Als weiterer Rechnungsposten wurde der Anteil an der Instandhaltungsrücklage gelistet.

Der Vermieter übernahm den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag und zog davon die Vorauszahlungen der Mieter ab, wobei er allerdings 700 Euro weniger veranschlagte, als tatsächlich gezahlt worden waren. Die Abrechnung ergab eine Nachforderung, die von den Mietern beglichen wurde. Gegen diese fehlerhafte Betriebskostenabrechnung gingen die Mieter schließlich vor, ihre Beanstandung übergaben sie jedoch erst im Mai 2014. Die Forderung auf Rückzahlung wegen der nicht umlagefähigen Kosten und der zu wenig berücksichtigten Vorauszahlungen wies der Vermieter unter Bezugnahme auf die Einwendungsfrist von 12 Monaten zurück.

Der BGH bestätigte diesen Verweis auf den Einwendungsausschluss, der grundsätzlich auch für Kosten gelte, die nicht umlagefähig sind. Die vornehmliche Aufgabe des Einwendungsausschlusses besteht in der schon erwähnten Befriedungsfunktion – wodurch wiederum in einem absehbaren Zeitraum eventuelle Fragen und Unstimmigkeiten bezüglich der Betriebskostenabrechnung geklärt werden sollen. Das heißt eben auch, dass die Unrichtigkeit einer Abrechnung für den Einwendungsausschluss unerheblich ist, relevant ist einzig der fristgerechte Widerspruch der Mieter. Daher besteht für die Mieter auch kein Anspruch auf die Rückzahlung der 700 Euro, die der Vermieter zu wenig verrechnet hatte.

Anders verhält es sich mit den unrechtmäßig umgelegten Betriebskosten, allerdings liegt hier ein Sonderfall zugrunde: Da sich der Vermieter in seiner Abrechnung auf die Betriebskostenaufstellung der WEG bezogen hat, die ausdrücklich Teile der von ihm geforderten Summe als nicht umlagefähig auswiesen, hat er schon damit eingeräumt, keinen Anspruch auf das Geld zu haben. In diesem Streitpunkt erhielten daher die Mieter Recht vom BGH.

| Betriebskosten

Vergleichen sie die aktuelle Betriebskostenabrechnung mit der vorherigen Abrechnung?

Neue Urteile

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

quiz betriebskosten

betriebskostenverordnung aktuelle fassung

Amazon Werbung

vermietungundmieterhoehung

Amazon: Vermietung & Mieterhöhung - Wegweiser zu Ihrem Erfolg

Bestseller Nr. 1 in Vermieten

Dieser Ratgeber hilft mit umfassenden Informationen und praktischen Tipps, die Vermietung professionell anzupacken. Er führt verständlich in die praxisrelevanten Grundlagen des Mietrechtes ein und leitet daraus strategische Empfehlungen ab.

  • Anwaltsgeprüfter Mustermietvertrag und zahlreiche Mustertexte für die praktische Umsetzung
  • Strategien für die richtige Mieterauswahl
  • Muster für professionelle Nebenkostenabrechnung
  • Mieterhöhungen durchsetzen & Mietminderungen abwehren
  • Entschärfung von Konfliktherden mit Mietern
Zum Seitenanfang

Startseite