Der Fall: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung. Im Mietvertrag waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten festgelegt. Nach Ende des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter auf die geleistete Kaution in Höhe von 1.360 EUR einen Teilbetrag von 400 EUR zurück. Hinsichtlich des Restbetrags rechnete er mit - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 auf.

 

Die von der Hausverwaltung erstellte Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003 enthält unter anderem eine Abrechnung über die Versorgung der Wohnung mit Heizung und Warmwasser für den Zeitraum 1. August 2002 bis 31. Juli 2003, die von einem mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmen im September 2004 erstellt worden war. In gleicher Weise rechnete die Verwaltung die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2004 im Jahr 2005 ab. Auch hier erfolgte die Abrechnung über die Versorgung der Wohnanlage mit Heizung und Warmwasser für den Zeitraum 1. August 2003 bis 31. Juli 2004, beschränkt allerdings auf den Nutzungszeitraum der Mieter vom 1. August 2003 bis zum 31. Mai 2004.

Diese differierenden Zeiträume für die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten und Heizung und Warmwasser gefiel den Mietern nicht. Sie waren der Auffassung, dass der Mieter auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 keine Nachforderungen erheben konnte, weil die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich der darin enthaltenen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegt worden seien. Sie verlangen die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens nebst Zinsen. Die Klage landete schließlich vor dem BGH.

Aufgrund der berechtigten Einbehalte wegen nachzuzahlender Nebenkosten sei die Klageabweisung, bezogen auf die weitere Auszahlung der Kaution über das Teilanerkenntnisurteil hinaus, rechtens.

Das Urteil: Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Bestimmung regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreiten darf, schreibt aber nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist; in Betracht kommen etwa das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, innerhalb dessen regelmäßig die Jahresabrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 64; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 301; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 116; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556 Rdnr. 10). Soweit ein bestimmter Abrechnungszeitraum vertraglich nicht vereinbart wurde, ist der Vermieter in der Wahl des Abrechnungszeitraums frei.

Mangels anderweitiger Vereinbarung im Mietvertrag war der Vermieter deshalb berechtigt, das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum für die Abrechnung der Betriebskosten zu bestimmen. Der Beklagte hat in seinen Abrechnungen aus den Jahren 2004 und 2005 über die von den Mietern in den Kalenderjahren 2003 und 2004 jeweils geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet. Eine jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten liegt damit vor.

Auch hinsichtlich der abgerechneten Betriebskosten ist der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorgeschriebene Abrechnungszeitraum von höchstens einem Jahr nicht überschritten. Der Abrechnung der Heizkosten liegt - entsprechend dem Abrechnungsturnus des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens - die jährliche Heizperiode zugrunde, bei der die Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit im Sommer erfolgt; die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten bezieht sich jeweils auf das Kalenderjahr.

Es ist unerheblich, dass in den Betriebskostenabrechnungen des Vermieters für die Jahre 2003 und 2004 nicht vollständig deckungsgleiche Abrechnungszeiträume für die Heizkosten einerseits und die sonstigen Betriebskosten andererseits zugrunde liegen. Dem Vermieter bleibt es nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB überlassen, in die Gesamtabrechnung der Betriebskosten für die Kalenderjahre 2003 und 2004 die Heizkostenabrechnungen des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens einzustellen, die sich nicht auf das Kalenderjahr, sondern auf die jährliche Heizperiode bezieht. Zwar trifft es zu, dass der jährliche Abrechnungszeitraum im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB - hier: das Kalenderjahr - nicht nur für die abzurechnenden Vorauszahlungen, sondern grundsätzlich auch für die abzurechnenden Betriebskosten maßgebend ist. Daraus folgt jedoch nicht, dass eine Betriebskostenabrechnung nur dann ordnungsgemäß ist, wenn die darin enthaltene Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten hinsichtlich des Verbrauchserfassungszeitraums mit dem Abrechnungszeitraum des Vermieters völlig übereinstimmt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip festlegen; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist grundsätzlich zulässig (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300, zu einer Wasserabrechnung).

Gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen hat, sind zulässig; sie lassen sich auch kaum vermeiden. Der Vermieter hat auf die Abrechnungsperioden von Versorgungs- und Verbrauchserfassungsunternehmen in der Regel keinen Einfluss und ist nicht verpflichtet, den mietvertraglichen Abrechnungszeitraum dem Abrechnungsturnus von Versorgungsunternehmen anzupassen. Dem steht bereits entgegen, dass die Abrechnungsperioden von Versorgungsträgern und Verbrauchserfassungsunternehmen - je nach Betriebskostenart (Wasser, Strom, Heizung) - untereinander häufig nicht vollkommen deckungsgleich sind. Auch ist der Vermieter, der die Betriebskosten - wie hier - in zulässiger Weise nach dem Kalenderjahr abrechnet, nicht verpflichtet, die nach einem vom Kalenderjahr abweichenden Zeitraum vorgenommene Verbrauchsabrechnung des Versorgungsunternehmens im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Verbrauchserfassung auf das Kalenderjahr umzurechnen; der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert (Senatsurteil vom 20. Februar 2008, aaO, Tz. 24, zur Wasserabrechnung).

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Für eine in die Betriebskostenabrechnung einbezogene Heizkostenabrechnung gilt nichts Anderes. Es kann dahingestellt bleiben, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können oder ob dem die Vorschrift in § 6 Abs. 1 HeizkV entgegensteht, nach der die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage einer Verbrauchserfassung nach §§ 7 bis 9 HeizkV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen sind. Diese Bestimmung, deren Anforderungen in den vorliegenden Heizkostenabrechnungen unstreitig erfüllt sind, enthält jedenfalls keine Regelung darüber, ob die Verbrauchserfassung für die Heizkosten mit dem Abrechnungszeitraum für die sonstigen Betriebskosten übereinzustimmen hat. Der Vermieter war auch nicht zu einer getrennten Abrechnung der Heizkosten einerseits und der sonstigen Betriebskosten andererseits verpflichtet. Eine getrennte Abrechnung wäre im vorliegenden Fall nicht einmal möglich gewesen.

§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB geht von einer jährlichen Gesamtabrechnung aller Betriebskosten durch den Vermieter aus. Dies ergibt sich aus der Bestimmung in § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, nach welcher der Vermieter zu Teilabrechnungen - auch über einzelne Betriebskosten - nicht verpflichtet ist, sondern mit der Abrechnung warten kann, bis ihm eine Gesamtabrechnung aller Betriebskosten für den maßgeblichen Abrechnungszeitraum möglich ist (MünchKommBGB/Schmid, aaO, Rdnr. 45; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer getrennten Abrechnung hinsichtlich einzelner Betriebskosten kann sich allerdings aus dem Mietvertrag ergeben (MünchKommBGB/Schmid, aaO, Rdnr. 46; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 478; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 110); im Zweifel ist jedoch entsprechend dem in § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB zum Ausdruck kommenden Regelfall von einer einheitlichen Abrechnung auszugehen (MünchKommBGB/Schmid, aaO). Gegen eine vertraglich übernommene Verpflichtung des Vermieters zur getrennten (vorweggezogenen) Abrechnung bestimmter Betriebskosten - etwa der Heizkosten - spricht es, wenn der Mieter - wie hier - nach dem Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat (MünchKommBGB/Schmid, aaO; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). Denn über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten kann sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden, weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Vorauszahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO).

Der Aufrechnung mit den Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2003 und 2004 steht auch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entgegen. Nach dieser Bestimmung ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmten Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Diese Frist hat der Beklagte mit seinen Betriebskostenabrechnungen vom September 2004 und November 2005 gewahrt. Der Vermieter hat den Klägern die Betriebskostenabrechnungen - auch hinsichtlich der darin abgerechneten Kosten für Heizung und Warmwasser - innerhalb eines Jahres nach dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraums und damit rechtzeitig mitgeteilt (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Der maßgebliche Abrechnungszeitraum für die jährliche Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, mit dessen Ende der Lauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beginnt, war im vorliegenden Fall, wie ausgeführt, das Kalenderjahr. Die damit bis zum 31. Dezember der Jahre 2004 und 2005 laufende Abrechnungsfrist für die Kalenderjahre 2003 und 2004 hat der Beklagte mit seinen Betriebskostenabrechnungen vom September 2004 und November 2005 eingehalten. Dies gilt auch hinsichtlich der in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Abrechnungen über die Heizkosten der Heizperioden 2002/2003 und 2003/2004. Zwar gilt auch für eine Heizkostenabrechnung die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 476). Es gilt keine andere Frist als für die Abrechnung der übrigen Betriebskosten, so dass auch die Frist für die Abrechnung der Heizkosten erst mit dem Ablauf des Kalenderjahres begann, für das die Gesamtabrechnung der Betriebskosten unter Einbeziehung der in dem betreffenden Jahr zu Ende gehenden Heizperiode zu erstellen war.

Der Umstand, dass die Heizperiode bereits vor dem Ablauf des Kalenderjahres endete, hat nicht zur Folge, dass die Einhaltung der Ausschlussfrist für die Abrechnung der Heizkosten und der sonstigen Betriebskosten, jeweils gesondert zu prüfen wäre. Dies setzte voraus, dass über die Heizkosten getrennt - nämlich vorab innerhalb eines Jahres nach Abschluss der Heizperiode - abzurechnen gewesen wäre. Zu einer vorweggezogenen Heizkostenabrechnung war der Vermieter jedoch, wie ausgeführt, nicht verpflichtet. Wenn aufgrund einheitlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine Gesamtabrechnung über alle Betriebskosten zu erstellen ist, dann kann für den Nachforderungsausschluss auch nur eine einheitliche Abrechnungsfrist gelten, und zwar die für die Gesamtabrechnung maßgebliche Frist (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477).

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