Nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ist es wichtig, diese zunächst auf formale Mängel hin zu überprüfen. Formale Mängel können zur generellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen und machen jede weitere inhaltliche Auseinandersetzung mit der Abrechnung überflüssig. Der Mieter hat bei Nachweis solcher Mängel einen Anspruch darauf, dass ihm eine neue Abrechnung zugestellt wird. Gelingt dem Vermieter diese Zustellung nicht innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Jahresfrist, hat er sein Recht, eine Nachzahlung zu verlangen, verwirkt.
Ein für die Rechtskraft erheblicher formaler Mangel liegt vor, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht den vorgeschriebenen Inhalt umfasst. Die ordnungsgemäße Abrechnung basiert auf einer Aufstellung aller angefallenen Betriebskosten. Der sich aus dieser Aufstellung ergebenden Summe aller tatsächlich angefallenen und vom Vermieter bezahlten Betriebskosten müssen die vom Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode bereits geleisteten Abschlagszahlungen gegenübergestellt werden. Aus der Betriebskostenabrechnung muss sich zweifelsfrei ergeben, für welche Abrechnungsperiode sie erstellt worden ist. Nur Kosten und Zahlungen, die innerhalb dieser Abrechnungsperiode entstanden sind, können berücksichtigt werden. Die Abrechnung muss darüber hinaus von ihrem Aufbau und ihrer Formulierung so klar und einfach gestaltet sein, dass ein Mieter ohne betriebswirtschaftliche oder juristische Vorbildung in der Lage ist, die Abrechnungsschritte zu verstehen.

 

Der Vermieter muss keine Kopien beilegen

Der Abrechnung brauchen keine Kopien der Rechnungsbelege beigefügt zu werden. Solche Belegkopien müssen dem Mieter, der die Abrechnung erhalten hat, jedoch auf Anforderung kurzfristig zur Verfügung gestellt werden. Erst dann, wenn dem Mieter Gelegenheit gegeben wurde, die Abrechnungsbelege zu prüfen, kann die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung eintreten. Ob der Mieter Anspruch auf kostenfreie Übersendung der Belegkopien hat, oder ob er die Kopien nur gegen Bezahlung erhält, oder ob er sogar auf die Möglichkeit verwiesen werden kann, in den Geschäftsräumen des Vermieters Einsicht in die Unterlagen zu nehmen, ist umstritten.

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In etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen ist nicht korrekt; so der Deutsche Mieterbund. Allerdings eben längst nicht immer zu Lasten der Mieter!

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Fälligkeitenregelung bei formal korrekter Betriebskostenabrechnung

Bei einer formal ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung tritt die Fälligkeit einer Nachzahlung sofort ein. Der Bundesgerichtshof urteilt, dass gemäß § 271 Abs. 1 BGB der Gläubiger die Leistung sofort verlangen kann, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05). In der Praxis gestehen die Gerichte einem Mieter jedoch, je nach Umfang der Abrechnung, eine Frist von zwei bis drei Wochen (LG Berlin, 01. September 2000, Az. 64 S 477) und einem Monat bis zur Zahlung zu (AG Gelsenkirchen, 12. Oktober 1992, Az. 9 C 625/92).

Ein Tipp für Vermieter

Damit es keine Missverständnisse gibt, sollte das Ergebnis der Nachzahlung in Verbindung mit einem Fälligkeitstermin am Ende der Abrechnung noch einmal genannt werden "Daraus ergibt sich für Sie eine Nachzahlung in Höhe von 86,90 EUR. Bitte überweisen Sie den Betrag bis zum 15. August 20.. auf das bekannte Mietkonto."
Eine Zahlungsfrist setzt den Mieter in Zahlungsverzug, wenn er nicht zahlt. Begleicht ein Mieter den Abrechnungsbetrag nach Fristsetzung nicht, kann der Vermieter nach Ablauf der Frist Verzugszinsen berechnen und die Forderung durch Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht geltend machen.
Bieten Sie dem Mieter gleich in der Abrechnung an, dass er nach Terminvereinbarung Einsicht in die Originalbelege nehmen kann, sonst kann sich Ihr Nachzahlungsanspruch verzögern, denn der wird erst fällig, wenn Sie dem Mieter die MÖGLICHKEIT gegeben haben, die Abrechnung einzusehen (AG Hamburg, 07. Juli 2002, Az. 46 C 72/02).

Und was ist mit einem Guthaben?

Steht dem Mieter aufgrund der Berechnungen in der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu, dann darf er, falls er gegen die Berechnung keine weiteren Einwendungen erhebt, mit zeitnaher Überweisung rechnen.

Ein Tipp für Mieter

Auch wenn es der Vermieter unter die Abrechnung schreibt, er darf den Erstattungsbetrag nicht zurückhalten, bis Sie erklären, dass Sie mit der Abrechnung einverstanden sind oder die Auszahlung des Guthabens von Ihrer Zustimmung abhängig machen. Die Prüfung der Abrechnung oder die Einsicht in die Originalbelege sind nicht an die Erstattung eines Guthabens zu koppeln. Rührt sich Ihr Vermieter nicht, können Sie eine Zahlungsfrist setzen, die den Vermieter in Zahlungsverzug bringt, wenn er danach nicht zahlt. Begleicht ein Vermieter den Abrechnungsbetrag nach Fristsetzung nicht, kann auch der Mieter nach Ablauf der Frist Verzugszinsen berechnen und die Forderung durch Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht geltend machen.

Zahlung unter Vorbehalt

Ist hinsichtlich einer Abrechnungsposition ein Fehler unterlaufen, muss der Mieter bereits vor Korrektur den Teil der Nachzahlung leisten, der von dem Fehler nicht betroffen ist. Sollten im Falle einer Nachzahlung Unstimmigkeiten über die Berechtigung oder die Höhe einzelner Rechnungspositionen nicht innerhalb der Prüfungsfrist geklärt werden können, empfiehlt es sich bei Nachzahlungen, eine Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu leisten, um den Eintritt von Zahlungsverzug mit seinen nachteiligen Folgen zu vermeiden.
Der Vorbehalt bei der Zahlung muss dem Vermieter gegenüber in einer Weise erklärt werden, die sich in einem eventuellen späteren Prozess nachweisen lässt. Gleichzeitig sollte der Vermieter schriftlich über die geltend gemachten Beanstandungen und die Absicht, eine Zahlung nur unter Vorbehalt leisten zu wollen, informiert werden. Ein zusätzlicher Hinweis auf die Vorbehaltszahlung auf dem Überweisungsträger oder auf der Quittung bei einer Barzahlung verdeutlicht, dass die Zahlung ohne Anerkenntniswirkung geleistet werden soll.

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