Selbst wenn für einen längeren Zeitraum die Betriebskosten nicht abrechnet wurden, ist die Regelung aus dem Mietvertrag damit nicht geändert worden und das Recht zur Geltendmachung nicht verwirkt.

Der Fall: 1982 zogen die Mieter in die Wohnung ein. Vertraglich wurde mit der Vermieterin eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten über 40,00 DM (20,45 Euro) vereinbart. Es erfolgte jedoch nie eine jährliche Betriebskostenabrechnung. Im Jahr 2004 übernahm der Sohn das Eigentum an der Wohnung und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Er erstellte erstmals für das Abrechnungsjahr 2003 eine Betriebskostenabrechnung, übersandte sie den Mietern und bat um Nachzahlung in Höhe von 946,85 Euro. Die Mieter weigerten sich den Nachzahlungsbetrag zu zahlen, da sie mittlerweile davon ausgingen, dass es sich um eine pauschale Abgeltung handelt. Mit dieser stillschweigenden Änderung war der neue Eigentümer nicht einverstanden, er klagte auf Zahlung des rückständigen Betrages.

Das Urteil: Der BGH entschied, dass die Mieter verpflichtet sind, die in der Höhe nicht bestrittenen Betriebskosten zu bezahlen. Die schriftlich vereinbarte Regelung zu den Betriebskosten ist nicht dadurch schlüssig in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert worden, weil die damalige Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat. Bei dem langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung fehlt es an einer auf Vertragsänderung gerichteten Willensbetätigung. Zwar kann ein Änderungsvertrag grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber ein Verhalten, das einen entsprechenden Willen erkennen lässt. Besondere Umstände, wonach die damalige Vermieterin durch das Unterlassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu ihrem Nachteil abändern wollte, sind nicht ersichtlich.

Der Forderung des Klägers steht eine Verwirkung nicht entgegen. Umstände, die für die Mieter einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben und die spätere Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen, sind weder dargetan noch ersichtlich (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06).

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