Der Fall: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung. Im Mietvertrag waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten festgelegt. Nach Ende des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter auf die geleistete Kaution in Höhe von 1.360 EUR einen Teilbetrag von 400 EUR zurück. Hinsichtlich des Restbetrags rechnete er mit - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 auf.

 

Eine ungeordnete Zusammenstellung der Nebenkosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern der Betriebsskostenabrechnung. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:

  1. Absender und Adressat der Abrechnung
  2. Abrechnungsobjekt
  3. Abrechnungszeitraum
  4. Zusammenstellung der Gesamtkosten
  5. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  6. Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten
  7. Abzug der Betriebskostenvorauszahlungen
  8. Ausweis des Guthabens oder des Nachzahlungsbetrages

 

Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die Betriebskostenabrechnung wurde per Post verschickt und kam nie an oder das Übergabe-Einschreiben (Einschreiben mit Rückschein) kommt zurück. Auch wenn sie großes Vertrauen in die Zusellungskünste der Post haben, der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt. Die Abrechnung muss dem Mieter auch innerhalb der Abrechnungsfrist zugehen. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht kein Anscheinsbeweis** für den Zugang der Sendung. Im Falle des Einschreibens mit Rückschein wird dem Empfänger zwar eine Nachricht im Briefkasten hinterlassen, er solle das Schreiben innerhalb einer Woche bei der Post abholen, tut er das jedoch nicht, geht der Brief zurück an den Absender und ist damit nicht zugestellt.


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