Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, muss der Mieter nur die vereinbarte Miete (Inklusivmiete oder Pauschalmiete genannt) zahlen. Für den Vermieter besteht keine Pflicht, auch wenn es der Mieter wünscht, eine Abrechnung zu erstellen (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11). Eine Ausnahme bildet die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten: Über die „warmen Betriebskosten“ muss ein Vermieter immer abrechnen, auch wenn eine Pauschalmiete vertraglich vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 19.07.2006, Az. VIII ZR 212/05).

Haben sie mit ihrem Mieter eine jährlichen Betriebskostenabrechnung vertraglich vereinbart, müssen sie auch über die Betriebskosten abrechnen. Die Abrechnung muss für juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Menschen nachvollziehbar sein, d.h. die Betriebskostenabrechnung hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines Mieters zu entsprechen. Die Betonung liegt hierbei auf durchschnittlich. Sie können als Vermieter erwarten, dass Ihr Mieter die Grundrechenarten und den Dreisatz beherrscht.

 

Der Fall: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung. Im Mietvertrag waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten festgelegt. Nach Ende des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter auf die geleistete Kaution in Höhe von 1.360 EUR einen Teilbetrag von 400 EUR zurück. Hinsichtlich des Restbetrags rechnete er mit - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 auf.

 

Die Uhr zeigt fünf vor zwölf für die NebenkostenabrechnungDie Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung

Mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorliegen. Die Abrechnung der Abrechnungsperiode 01.01.2016 bis 31.12.2016 muss der Mieter also bis spätestens 31.12.2017 erhalten haben, § 556 Abs. 3 BGB. Dies gilt auch für Gewerberaummieter, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf.

Ist die Abrechnungsfrist verstrichen, kann der Vermieter nur noch dann auf Nachzahlung pochen, wenn er eine verspätete Geltendmachnung nicht zu vertreten hat. Solche nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätungen können zum Beispiel darin liegen, dass ein Versorgungsunternehmen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt. § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB legt fest, dass Vermieter in solchen Fällen auch nicht teilweise abrechnen müssen. Auch dann nicht, wenn schon einige Einzelabrechnungen vorliegen.

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