Die häufigsten Irrtümer der Mieter zur Betriebskostenabrechnung

streitfall betriebskostenabrechnung 1Immer noch ein häufiger Grund für Rechtsstreitigkeiten: Bei den Betriebskostenabrechnungen ist genaues Hinsehen unerlässlich – für Vermieter wie für Mieter.Weder für Vermieter noch Mieter sind die Betriebskostenabrechnungen eine Freude, vielmehr bieten sie allzu häufig Anlass für Ärger. Da helfen auch die gesetzlichen Regelungen bisweilen nur wenig, denn trotz aller Vorgaben – etwa bezüglich der Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – sind es meist Einzelfragen, die ein gerichtliches Einschreiten notwendig machen. Die Betriebskosten beschäftigen daher immer wieder den Bundesgerichtshof, der damit die Weichen für den weiteren juristischen Umgang mit ähnlichen Problemen stellt – eine Zusammenstellung von Beispielen und dazugehörigen Urteilen zeigt die Arbeit des BGH auf. Allerdings ohne einen Anspruch auf die ohnehin kaum zu bewerkstelligende Vollständigkeit.

Der Stein des Anstoßes: Die Betriebskostenabrechnung und ihr Potenzial als juristisches Streitobjekt

Obwohl die Abrechnung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen beim Wohnen zur Miete obligatorisch ist, sorgt sie immer noch und immer wieder für Streitigkeiten, die auch die Juristen beschäftigen – bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei ist die rechtliche Lage eigentlich klar, es gibt genaue Regelungen für die statthaften Kostenpunkte, für Fristen etc.

Nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ist es wichtig, diese zunächst auf formale Mängel hin zu überprüfen. Formale Mängel können zur generellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen und machen jede weitere inhaltliche Auseinandersetzung mit der Abrechnung überflüssig. Der Mieter hat bei Nachweis solcher Mängel einen Anspruch darauf, dass ihm eine neue Abrechnung zugestellt wird. Gelingt dem Vermieter diese Zustellung nicht innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Jahresfrist, hat er sein Recht, eine Nachzahlung zu verlangen, verwirkt.
Ein für die Rechtskraft erheblicher formaler Mangel liegt vor, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht den vorgeschriebenen Inhalt umfasst. Die ordnungsgemäße Abrechnung basiert auf einer Aufstellung aller angefallenen Betriebskosten. Der sich aus dieser Aufstellung ergebenden Summe aller tatsächlich angefallenen und vom Vermieter bezahlten Betriebskosten müssen die vom Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode bereits geleisteten Abschlagszahlungen gegenübergestellt werden. Aus der Betriebskostenabrechnung muss sich zweifelsfrei ergeben, für welche Abrechnungsperiode sie erstellt worden ist. Nur Kosten und Zahlungen, die innerhalb dieser Abrechnungsperiode entstanden sind, können berücksichtigt werden. Die Abrechnung muss darüber hinaus von ihrem Aufbau und ihrer Formulierung so klar und einfach gestaltet sein, dass ein Mieter ohne betriebswirtschaftliche oder juristische Vorbildung in der Lage ist, die Abrechnungsschritte zu verstehen.

 

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