Der Fall: Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Vermieterin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr für die Zwischenablesung in Höhe von 30,74 EUR. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug der Mieterin innerhalb der Abrechnungsperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden.

Das Urteil: Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH Beschl. v. 14.11.2007,  VIII ZR 19/07).

  • Die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr ist gesetzlich nicht geregelt und die hieraus entstehenden Kosten fallen mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung der Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur Last. Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.
  • Eine solche Vereinbarung bezüglich der Nutzerwechselgebühr haben die Parteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung * geschlossen. Auch aus § 7 Abs. 2, § 9b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen hat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 6241).
  • Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Nach der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleich lautend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990, gültig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Voraussetzungen, dass es um "laufend entstehende Kosten" geht. Es muss sich daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln. Daran fehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters.

Fazit: Möchte der Vermieter die Nutzerwechselgebühren der Ablesefirmen auf die Mieter abwälzen, muss eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden. Dies sollte am besten im Rahmen einer Individualvereinbarung geschehen. Von einer Aufnahme unter § 17 Sonstige Betriebskosten der Betriebskostenverordnung raten wir ab. Sonstige Betriebskosten müssen die Kriterien des § 1 der Betriebskostenverordnung erfüllen. Umlegbar sind diese Kosten nur, wenn sie

  • konkret mietvertraglich vereinbart wurden und
  • es sich um laufende Kosten handelt.

*Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der  II. Berechnungsverordnung wurde durch die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung (BetrKV), abgelöst.

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