Der Fall: Im Abrechnungsschreiben zur Betriebskostenabrechnung zog eine Vermieterin statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen ab und bat um Überweisung des Nachzahlungsbetrages. Der Mieter verweigerte die Zahlung obwohl Soll- und Ist-Vorauszahlungen in diesem Fall identisch waren mit der Begründung, dass die Betriebskostenabrechnung insgesamt ungültig sei. Die Parteien stritten sich bis vor den Bundesgerichtshof.

Das sagt der BGH: Eine formal ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• die Berechnung des Anteils des Mieters sowie
• den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus.

Diesen Anforderungen genügte die Abrechnung der Vermieterin.

Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formale Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22). Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formale Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt. Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist, kann beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Dies hier der Fall.

Fazit: Auch die Verwechslung von Soll- und Ist-Vorauszahlungen fällt in den Bereich der inhaltlichen Fehler und nicht in den Bereich der formalen Fehler, der regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung und damit zur Neuerstellung der Abrechnung führt. Aber auch hier ist der Vermieter verpflichtet eine inhaltlich richtige Abrechnung zu erstellen. Ob der Mieter den neu errechneten Saldo ausgleichen muss, hängt vom Zugang der Abrechnung ab.

• Erfolgt die Korrektur einer fehlerhaften Abrechnung, ob nun aufgrund formaler oder inhaltlicher Fehler, innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, kann sie sich auch zulasten des Mieters auswirken (BGH, Az. XII ZR 6/13).
• Erfolgt die Korrektur einer inhaltlich fehlerhaften Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, muss der Mieter einen eventuellen Mehrbetrag nicht bezahlen (BGH, Az. VIII ZR 115/04).
• Muss der Vermieter aufgrund formaler Fehler eine neue Abrechnung erstellen und kann deshalb die einjährige Abrechnungsfrist nicht einhalten, muss der Mieter eine errechnete Betriebskosten-Nachzahlung nicht mehr ausgleichen.

| BGH, Urteil vom 23. September 2009, Az. VIII ZA 2/08