Der Vermieter kann das Leerstandsrisiko nicht einseitig durch Änderung des Umlageschlüssels verändern und auf den Mieter abwälzen, er hat das finanzielle Risiko des teilweisen Leerstands zu tragen. Das bedeutet auch, dass ein einmal vereinbarter Verteilungsschlüssel beizubehalten ist.

Sie rechnen kalte Betriebskosten nach der Wohnfläche ab

Wenn die "kalten" Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Der Vermieter darf also nicht von der Gesamtwohnfläche den Leerstand abziehen und die Kosten auf die verbliebenen Quadratmeter verteilen | BGH - VIII ZR 159/05

Sie rechnen kalte Betriebskosten nach Personen ab

Es kommt auf den Einzelfall an, sagt der Bundesgerichtshof. Umfang und Dauer des Leerstands, Höhe der Kosten? Inwieweit ist die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Gerechtigkeit erforderlich?

  • So kann es in Betracht kommen für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen.
  • Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird (s.u.).
  • Ferner mag es - insbesondere bei geringfügigem Leerstand - im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.

BGH, Urteil vom 8. Januar 2013, VIII ZR 180/12

Um Diskussionen zu vermeiden, rechnen wir in solchen Fällen ab einem Monat Leerstand eine fiktive Person in die Abrechnung ein.

Sie rechnen kalte Betriebkosten nach Verbrauch ab

Der Klassiker sind die Kosten des Frischwassers, wo kein Mieter, da kein Verbrauch. Was tun? Auch hier besteht in 95% der Fälle kein Handlungsbedarf. Im Normalfall werden die Kosten der Wasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt, auch die Grundgebühren der Wasserlieferanten sind einbezogen. Der BGH sagt, das geringfügige Kosten von den verbleibenden Mietern mitzutragen sind. Erst wenn Dauer und Umfang des Leerstands unter Berücksichtigung der Höhe der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile eine für die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung ergeben, ist der Vermieter verpflichtet, zu handeln. Sie müssen dann die Fixkosten herausrechnen (z.B. Grundkosten, Zählermiete) und diese nach der Wohnfläche verteilen. Alternativ können sie ihren Mietern einen finanziellen Ausgleich anbieten | BGH, Urteil vom 06. Oktober 2010, VIII ZR 183/09

Und was ist eine "nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung"?

Dafür ist das Gericht zuständig. Weigert sich ein Mieter, die Wasserkosten aufgrund der seiner Meinung nach hohen Leerstände zu zahlen, müssen sie abwägen, ob geklagt werden soll. Dann muss der Richter entscheiden, wo die Grenze zwischen einer noch zumutbaren und einer nicht mehr hinnehmbaren Mehrbelastung ist.

So rechnen sie die Heiz- und Warmwasserkosten ab

Hier muss weder der Anteil der Grundkosten, noch der verbrauchsabhängige Anteil der Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgung geändert werden. Die Ablesefirmen lesen die Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler in Leerwohnungen ab und im Rahmen der Heizkostenabrechnung werden die Leerstandszeiten an das Heizkostenabrechnungsunternehmen gemeldet und in den Einzelabrechnungen berücksichtigt, sodass der in den Leerwohnungen gemessene Verbrauch nicht an die übrigen Mieter weitergegeben wird, sondern beim Vermieter verbleibt.

Diskussionen wird es geben, wenn hohe Leerstände auf hohe Grundkosten treffen. Der verhandelte Extemfall kann unter BGH, VIII ZR 9/14 nachgelesen werden. Aber auch hier blieb der BGH bei seiner Linie:

"Es muss daher auch bei hohen Leerständen grundsätzlich bei der von der Heizkostenverordnung vorgegebenen verbrauchsabhängigen Abrechnung verbleiben. [...] Allerdings kann die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters.

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