Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Der Vermieter kann das Leerstandsrisiko nicht einseitig durch Änderung des Umlageschlüssels verändern und auf den Mieter abwälzen, er hat das finanzielle Risiko des teilweisen Leerstands zu tragen.  Das bedeutet auch, dass ein einmal vereinbarter Verteilungsschlüssel beizubehalten ist. Der BGH entschied, dass leer stehende Flächen bei der Kostenverteilung wie genutzte Flächen zu behandeln sind und dass die Kostentragungspflicht den Vermieter sowohl bei den verbrauchsunabhängigen als auch bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten trifft, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Fläche abgerechnet werden (BGH - VIII ZR 159/05).

 

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Die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, ist auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

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