Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11 - LG Berlin - AG Berlin-Tempelhof - Kreuzberg

BGB § 565a Abs. 2 Satz 1; EGBGB Art. 229 § 3

Die Regelung in § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB ermöglicht dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung oder eine, die der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur besteht damit gemäß § 556a Abs. 2 BGB ein Recht des Vermieters auf Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden, auch wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war.

Dieses Verständnis der Regelung in § 556a Abs. 2 BGB entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der mit dieser Vorschrift nicht nur den sparsamen und kostenbewussten Umgang mit Energie fördern, sondern auch mehr Kostengerechtigkeit schaffen will. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zulasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei niedrigerem Verbrauch auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits soll die Regelung der Vermieterseite bei solchen Alt-Brutto- oder Teilinklusivmietverträgen, die durch steigende Betriebskosten nicht mehr wirtschaftlich sind, mehr Kostengerechtigkeit bringen (BT-Drucks. 14/4553, S. 51; Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 3). Die einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters gilt auch dann, wenn die Parteien bislang - wie hier - keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart haben.

Hiervon sind Altmietverträge nicht ausgenommen.

IMAGE

Mehr zum Thema Betriebskostenabrechnung

Darf ich neu entstandene Nebenkosten auf die Mieter umlegen?


Vermieterin Frau Müller hat bisher die Aussenanlage ihres Mietshauses selbst gepflegt und ihren Mietern diese Arbeiten nicht in Rechnung gestellt. In die Jahre gekommen beschließt sie nun, mit diesen Arbeiten einen Hausmeisterdienst zu beauftragen. Bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung fragt sie sich, ob sie ihre Mieter mit diesen Kosten belasten darf. Ja, Vermieter dürfen auch während eines laufenden Mietverhältnisses neu entstandene Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind: dass es...

Betriebskostenvorauszahlung | Höhe


Sind die Betriebskostenvorauszahlungen zu gering bemessen, ist dies rechtliche ohne Bedeutung. Der Mieter ist in diesem Fall grundsätzlich verpflichtet, die Nachzahlung in voller Höhe zu erbringen. Der Vermieter begeht keine Pflichtverletzung bei Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der später anfallenden Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreitet. Eine Pflichtverletzung liegt nur vor, wenn besondere Umstände gegeben sind. Von besonderen Umständen ist auszugehen, wenn der Vermieter die Angemessenheit der...

Ist die Nebenkostenabrechnung formell und inhaltlich richtig?


Eine ungeordnete Zusammenstellung der Nebenkosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern der Betriebsskostenabrechnung. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Absender und Adressat der Abrechnung Abrechnungsobjekt Abrechnungszeitraum Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten Abzug...

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

betriebskostenverordnung aktuelle fassung

Amazon Werbung

vermietungundmieterhoehung

Amazon: Vermietung & Mieterhöhung - Wegweiser zu Ihrem Erfolg

Bestseller Nr. 1 in Vermieten

Dieser Ratgeber hilft mit umfassenden Informationen und praktischen Tipps, die Vermietung professionell anzupacken. Er führt verständlich in die praxisrelevanten Grundlagen des Mietrechtes ein und leitet daraus strategische Empfehlungen ab.

  • Anwaltsgeprüfter Mustermietvertrag und zahlreiche Mustertexte für die praktische Umsetzung
  • Strategien für die richtige Mieterauswahl
  • Muster für professionelle Nebenkostenabrechnung
  • Mieterhöhungen durchsetzen & Mietminderungen abwehren
  • Entschärfung von Konfliktherden mit Mietern
Zum Seitenanfang

Startseite