Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für den Fahrstuhl belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen. Er ist nicht zur Zahlung der angefallenen Betriebskosten verpflichtet.

Der Fall: Die Wohnung der Mieterin befindet sich im 4. Obergeschoss eines hinteren Quergebäudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und diesem Quergebäude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhanden, mit dem die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden können. Die Mieterin weigert sich deshalb, die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2005 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen. Dies wollte der Vermieter nicht hinnehmen und klagte bis zum Bundesgerichtshof auf Zahlung der zugehörigen Betriebskosten.

Das Urteil: Zwar ist ein Erdgeschossmieter zur Zahlung der betreffenden Betriebskosten verpflichtet, dies gilt auch dann, wenn weder ein Keller noch ein Dachboden zu seiner Wohnung gehört, die mit dem Aufzug erreichbar wären und er dadurch den Aufzug faktisch nicht nutzt (BGH, Urteil vom 20. September 2006, Az. VIII ZR 103/06). Die Grenze der Zumutbarkeit für den Mieter wird jedoch überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutzt oder dafür kein Bedürfnis hat, sondern wenn seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann. Ob etwas anderes gilt, wenn dem Mieter der Aufzug zur Verfügung steht, um etwa einen seiner Wohnung zugewiesenen Keller oder eine Gemeinschaftseinrichtung zu erreichen, kann dahinstehen, weil dafür im vorliegenden Fall nach den tatrichterlichen Feststellungen keine Anhaltspunkte besteht (BGH, VIII ZR 128-08).

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