Mit der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter - angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist an einige Bedingungen geknüpft.
1. Anpassung nur nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung
2. Anpassung der Vorauszahlungen nur für die Zukunft
3. Die Betriebskostenabrechnung muss dabei inhaltlich richtig sein
4. Auch bei einer versäumten Abrechnungsfrist darf noch angehoben werden
5. Zu niedrig vereinbarte Vorauszahlungen sind kein Problem
6. So muss der Vermieter die Erhöhung berechnen
7. Textform genügt
8. Wann muss die neue Vorauszahlung gezahlt werden?
9. Auch der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen
1. Anpassung nur nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung
Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe, kann nur nach einer Abrechnung vorgenommen werden (560 Abs. 4 BGB).
Energiekosten steigen enorm
Für viele Mieter und Mieterinnen wird es 2023 eine böse Überraschung bei der Abrechnung des Jahres 2022 geben. Öl- und Gaspreise sind auf Rekordhöhe gestiegen und werden auf hohem Niveau verbleiben. Hinzu kommt für die Bezieher von Gas noch die Gasumlage im Oktober 2022. Da stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob sie die Vorauszahlungen nicht schon während der laufenden Abrechnungsperiode anpassen sollen. Das geht nicht, hier sind sie auf den guten Willen der Mieter angewiesen.
Aktuell gilt: Erst mit der Abrechnung 2021, die im Jahr 2022 verschickt wird, kann eine Anpassung verlangt werden. Dann kann allerdings auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden (siehe 6. Berechnung der Erhöhung).
2. Anpassung der Vorauszahlungen nur für die Zukunft
Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 271/10)
3. Die Betriebskostenabrechnung muss dabei inhaltlich richtig sein
Der BGH entschied, dass der Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung beruht.
Bisher vertrat der BGH die Ansicht, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht (BGH, Urteile v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
4. Auch bei einer versäumten Abrechnungsfrist darf noch angehoben werden
Wurde die Abrechnungsfrist versäumt, kann ein Vermieter trotzdem die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungenn verlangen, wenn sich aus der (verspäteten) Abrechnung ergibt, dass die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt sind (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010, Az. VIII 258/09).
5. Zu niedrig vereinbarte Vorauszahlungen sind kein Problem
Sind die Betriebskostenvorauszahlungen zu gering bemessen, ist dies rechtliche ohne Bedeutung. Der Mieter ist in diesem Fall grundsätzlich verpflichtet, die Nachzahlung in voller Höhe zu erbringen. Der Vermieter begeht keine Pflichtverletzung bei Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der später anfallenden Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreitet. Eine Pflichtverletzung liegt nur vor, wenn besondere Umstände gegeben sind. Von besonderen Umständen ist auszugehen, wenn der Vermieter die Angemessenheit der Betriebskosten "ausdrücklich zusichert" oder wenn er diese "bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen" (BGH 11.02.2004, VII ZR 195/03).
6. So muss der Vermieter die Erhöhung berechnen
- Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt.
- Grundlage für die Anpassung ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Da Betriebskostenvorauszahlungen in der Regel monatlich gezahlt werden, darf sich der Monatsbetrag dann entsprechend um ein Zwölftel erhöhen.
- Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Dies wird bei den explodierenden Energiekosten der Fall sein.
- Ein abstrakter Sicherheitsaufschlag ohne konkret zu erwartende Kostensteigerungen ist nicht möglich.
Der Sicherheitszuschlag landete vor dem BGH, da sich bei einer Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin ergab, die zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen verlangte. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter widersprachen der Erhöhung der Vorauszahlungen und man traf sich vor Gericht (BGH, VIII ZR 294/10).
7. Textform genügt
Als Erklärung in Textform gelten: Nachrichten per Telefax oder Briefe ohne Unterschrift, Kopien vom Original, E-Mail oder auch SMS bzw. WhatsApp usw.
8. Wann muss die neue Vorauszahlung gezahlt werden?
Dazu finden sie nichts im BGB. Wenn keine genaue Zeit bestimmt ist, gilt nach deutscher Rechtsprechung, dass die Leistung sofort fällig ist (§ 271 Abs. 1 BGB). Der Mieter schuldet die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung also bereits mit der nächsten Miete. Dies gilt auch im umgekehrten Fall. Möchte der Mieter aufgrund eines Guthabens die Vorauszahlungen anpassen, so kann er dies mit der nächsten Mietzahlung tun.
9. Auch der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen
Steht dem Mieter ein Guthaben zu, kann auch er die Vorauszahlungen anpassen (senken). Das Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter darf vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 560 BGB).