Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählt?

Hieran denken viele Mieter und Vermieter nicht, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt die angefallenen Kosten nicht nach der Wohnfläche, sondern, wenn von der Eigentümergemeinschaft keine gegenteiligen Verteilungsschlüssel beschlossen wurden, nach den so genannten Miteigentumsanteilen (oft MEA abgekürzt). Das Wohnungseigentumsgesetz, das für die Wohnungseigentümergemeinschaften zuständig ist, definiert die Miteigentumsanteile als das Sondereigentum an einer Wohnung (also die eigentliche Wohnung) in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.

Wobei "das gemeinschaftliche Eigentum" in der Regel die gemeinsam genutzten Flächen des Hauses sind. Hierzu gehören Keller, Gärten, Waschräume, Fahrradkeller oder auch der Hausflur. In der Summe müssen die Miteigentumsanteile also oft nicht der reinen Wohnungsgröße in Quadratmetern entsprechen.

 

Früher konnte ein Vermieter, wenn mietvertraglich kein Umlageschlüssel vereinbart war, die Umlageschlüssel größtenteils frei festlegen. Das ist heute nicht mehr möglich. Seit dem 01.09.2001 muss, wenn die Kosten nicht nach der Wohnfläche verteilt werden sollen, die anderweitige Verteilung, somit auch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, im Mietvertrag explizit vereinbart werden. Wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung also nicht vertraglich festgehalten hat, dass er die Betriebskosten nach den für die Gemeinschaft geltenden Anteilen - den Miteigentumsanteilen - umlegen möchte, ist er an die Verteilung nach der Wohnfläche gebunden, muss zum Taschenrechner greifen und die Kosten nach Quadratmetern umlegen. Er kann sich auch nachträglich nicht darauf berufen, dass innerhalb der Eigentümergemeinschaft ganz anders abgerechnet wird.

Diese Kosten darf der vermietende Wohnungseigentümer nicht umlegen

- Verwaltungsgebühren des WEG-Verwalters
- Kontoführungsgebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Die Kosten der Instandhaltungen und Sanierungen
- Die Kosten einer Beiratshaftpflichtversicherung
- Aufwandsentschädigungen des Beirates
- Versammlungskosten der Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel Saalmiete)
- Die Kosten zur Führung des Beschlussprotokolls der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Sonstige Aufwendungen
- Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandhaltungen oder Reparaturen

Die in der Regel monatlich zu zahlende Vorauszahlung auf die Ausgaben der Eigentümergemeinschaft wird bei Wohnungseigentümergemeinschaften landläufig Hausgeld genannt. Achten sie als Mieter und Vermieter also auf die Kostenarten in der Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung. Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf seinem Mieter nur die Kostenarten entsprechend der Betriebskostenverordnung in Rechnung stellen. Da fast alle Wohnungseigentumsverwaltungen mit EDV-Abrechnungsprogrammen arbeiten, die gleichzeitig auch in der Mietverwaltung eingesetzt werden, erfolgt die Aufteilung in auf den Mieter umlegbare und nicht umlegbare Ausgaben automatisch und ist auch auf den Audrucken optisch voneinander getrennt. Ein Abgleich mit der Betriebskostenverordnung fällt also leicht.

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Nichts vereinbart! Wie komme ich an die Summe der Wohnflächen?

Hier wird die Hausverwaltung helfen können, alternativ prüfen sie die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr ist die dingliche Aufteilung des Gebäudes (unter anderem auch eine Wohnflächenberechnung) und die Umrechnung in Miteigentumsanteile verzeichnet. Wenn sie Glück haben, wurde nur die Summe der Wohnflächen zur Berechnung der Miteigentumsanteile herangezogen, dann entsprechen zum Beispiel 10.000 Tausendstel Miteigentumsanteile 450 m² Gesamtwohnfläche. Die Umrechnung für den Mieter fällt dann leicht.

Alternativ hilft ein Blick in die Heizkostenabrechnung, wenn es in der Wohnungseigentumsanlage eine Zentralheizung gibt. Der Grundkostenanteil wird nach der beheizten Wohnfläche verteilt, der in der Regel der Wohnfläche entspricht.

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

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