Gepflegte Aussentreppe mit BlumenVermieterin Frau Müller hat bisher die Aussenanlage ihres Mietshauses selbst gepflegt und ihren Mietern diese Arbeiten nicht in Rechnung gestellt. In die Jahre gekommen beschließt sie nun, mit diesen Arbeiten einen Hausmeisterdienst zu beauftragen. Bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung fragt sie sich, ob sie ihre Mieter mit diesen Kosten belasten darf. Ja, Vermieter dürfen auch während eines laufenden Mietverhältnisses neu entstandene Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  1. es handelt sich um Kosten, die im Katalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind und
  2. eine Klausel im Mietvertrag erlaubt es dem Vermieter, neu entstehende Betriebskosten umzulegen.

Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist die Umlage neu anfallender Betriebskosten nicht möglich. Mieter und Vermieter sollten deshalb einen Blick in den Mietvertrag werden und prüfen, ob eine Öffnungsklausel vorhanden ist. Übrigens: Als Vermieter müssen sie die Umlage der neu entstandenen Kosten den Mietern nicht vorher, also vor Beginn des fraglichen Abrechnungszeitraums, ankündigen (BGH, Az. VIII ZR 80/06).

 

Eine solche Klausel könnten folgendermaßen aussehen:

Formulierungsbeispiel 1: Entstehen Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 BetrKV nach Vertragsschluss neu, so können diese vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Den Umlageschlüssel setzt der Vermieter in diesem Fall nach billigem Ermessen fest, sofern im laufenden Mietverhältnis noch kein Umlageschlüssel festgelegt wurde. Er ist in diesem Fall auch berechtigt, die Vorauszahlungsbeträge angemessen zu erhöhen.

Formulierungsbeispiel 2: Der Vermieter ist berechtigt, unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den genannten Kosten auch solche Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen, oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Dies gilt auch im Falle der Vereinbarung einer Pauschale.

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Mieter: Prüfen sie ihre Abrechnung auf nicht vereinbarte Kostenarten!

Laut Mietvertrag musste ein Mieter nur die Kosten für die Heizung, das Warmwasser und die Haftpflichtversicherung zahlen. Schon mit der folgenden Betriebskostenabrechnung rechnete der Vermieter jdeoch weitere, nicht vertraglich vereinbarte Betriebskosten, auf den Mieter um. Der auch ohne zu Murren zahlte. Insgesamt überwies er vier Jahre lang Betriebskostennachzahlungen mit nicht vereinbarten Kosten an den Vermieter. Erst bei der 5. Abrechnung sah er sich seinen Mietvertrag genauer an und verweigerte die Zahlung der ursprünglich nicht vereinbarten Betriebskosten-Positionen. Zudem wollte der das Geld für die zuviel gezahlten Betriebskosten der letzten 4 Abrechnungsperioden vom Vermieter zurück. 

Die Richter des Landgerichts Heilbronn waren anderer Meinung. Das Akzeptieren und Bezahlen der Abrechnung mit zusätzlichen nicht vereinbarten Betriebskosten sahen sie als Annahme des Angebots des Vermieters, den Mietvertrag um zusätzliche Abrechnungsposten zu erweitern. Indem der Mieter alle 4 Nebenkostennachzahlungen bezahlte, hat er das Angebot angenommen und damit einer erweiterten Betriebskostenumlage zugestimmt. Er hätte spätestens nach der 3. Abrechnung, auf der sich nicht vereinbarte Betriebskosten befanden, reagieren müssen. Der Vermieter durfte ab dem Zeitpunkt davon ausgehen, dass der Mieter auch künftig mit der Umlage der zusätzlichen Nebenkosten einverstanden ist und es sich nicht nur um eine versehentliche Überzahlung handelte. Der Vermieter hatte Glück, die alten Abrechnungen waren vom Tisch, die Nachzahlungen konnten nicht zurückgefordert werden und für die künftigen Abrechnungen konnte er die zusätzlichen Betriebskosten-Positionen in Ansatz bringen (LG Heilbronn, 2 S 7/03).

Vermieter können sich viel Ärger ersparen, wenn sie auf das sorgfältige Ausfüllen des Mietvertrages achten. Schnell wird gerade bei den gängigen Formularmietverträgen mit ihren vielfältigen Wahlmöglichkeiten ein Haken oder Kreuz vergessen oder versehentlich werden nur Teile der umlegbaren Betriebskosten wirksam auf den Mieter abgewälzt. Ein Nacholen ist dann nur mit Einverständnis des Mieters möglich.

Nicht bummeln - auch für Mieter gilt die einjährige Einwendungsfrist

Hat ein Wohnungsmieter Zweifel an einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung, muss er seine Beanstandungen innerhalb der dafür vorgesehenen einjährigen Einwendungsfrist beim Vermieter anmelden. Es reicht nicht aus, dass er die gleichen Einsprüche schon in früheren Jahren dem Vermieter angezeigt hat.

In dem verhandelten Fall hatte ein Kölner Vermieter über mehrere Jahre die anteilige Zahlung der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung gefordert, obwohl der Mieter laut Mietvertrag nicht zur Zahlung verpflichtet war. Die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 und 2004 hatte der Mieter deshalb zwar binnen Jahresfrist erfogreich angefochten, dies für das Abrechnungsjahr 2005 jedoch vergessen. Nun muss er den Anteil von 270,00 EUR zahlen (BGH Az. VIII ZR 185).

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