Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Darlegungs- und Beweispflicht trifft dabei die Mieter.

Darüber stritten Mieter und Vermieter

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Vermieter erteilten im November 2008 den Mietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Mieter entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Sie beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten sie von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Das sagte der Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB* niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt.

Im Streitfall ist den Mietern die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.

Den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Mieter, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um dem Vermieter eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Mieter hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Vermieter. So konnten sich die Mieter über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Vermieter war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

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Dass die Vermieter in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Mietern ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Vermieter insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von dem Vermieter informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

Übrigens, Mieter haben in den seltensten Fällen ein Recht auf Kopieüberlassung. Möchte ein Mieter die Belege zur Betriebskostenabrechnung prüfen, muss er das in den Räumen des Verwalters oder Eigentümers tun.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (…)

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (…)


BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10

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Der Fall: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung. Im Mietvertrag waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten festgelegt. Nach Ende des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter auf die geleistete Kaution in Höhe von 1.360 EUR einen Teilbetrag von 400 EUR zurück. Hinsichtlich des Restbetrags rechnete er mit - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 auf.  

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