Auszug eines Mietvertrages in dem die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werdenDie Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, so muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete entrichten. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 556 BGB "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten ....trägt". In fast allen Mietverträgen findet sich deshalb diese oder eine ähnlich lautende Formulierung: "Neben der Miete trägt der Mieter folgende Betriebskosten ...."

Welche Betriebskosten darf der Vermieter umlegen?

In § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung (abgekürzt BetrKV) bestimmt der Gesetzgeber, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Aufwendungen des Vermieters als "Nebenkosten" auf den Mieter umgelegt werden können.

Hiernach definiert der Gesetzgeber Betriebskosten als die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei kommt dem Wort "laufend", wie sie später noch lesen können, eine besondere Bedeutung zu.

In § 1 Absatz 2 bestimmt die Betriebskostenverordnung diejenigen Kosten, die NICHT ZU DEN BETRIEBSKOSTEN gehören:

  • Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
  • die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

In § 2 der Betriebskostenverordnung werden die umlagefähigen Nebenkosten unter den Positionen 1 bis 17 aufgezählt und näher erläutert:

  1. Grundsteuer
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage
  5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Aufzug
  8. Straßenreinigung und Müllbeseitung
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
  16. Kosten für die Einrichtungen der Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Übrigens, weil wir dies schon öfters gefragt wurden: Die letzte "geänderte" Betriebskostenverordnung datiert tatsächlich aus dem Jahr 2004.

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Muss ich als Vermieter alle Nebenkostenarten einzeln aufführen?

Um eine wirksame Betriebskostenvereinbarung zu treffen, mussten früher alle Nebenkosten, die der Mieter bezahlen sollte, detailliert im Mietvertrag aufgelistet werden. Beispielhafte Aufzählungen, Lücken oder fehlende Kreuzchen in vielen Formularmietverträgen führten dann schnell zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Wenn sie als Vermieter weitherhin so verfahren wollen und auf den Verweis zur Betriebskostenverordnung verzichten, denken Sie daran:

  • Werden bei der Aufzählung der Nebenkosten nur einige Kosten beispielhaft aufgeführt, so können auch nur diese Kosten abgerechnet werden.
  • Enthält der Mietvertrag einen Leerraum, in den die umzulegenden Betriebskosten eingetragen werden müssen, dann können auch nur die Betriebskosten umgelegt werden, die dort vermerkt sind.
  • Ebenso verhält es sich mit einer Betriebskostenaufzählung, in der die umzulegenden Positionen durch ein Kreuzchen kenntlich gemacht werden sollen. Auch hier gilt, es kann nur das abgerechnet werden, was angekreuzt wurde.

Klare Sprache, klare Rechte!

Schreiben sie in den Mietvertrag allgemein nur etwas von Nebenkosten, Hausgebühren oder Grundbesitzabgaben haben sie als Vermieter schnell ein Problem. Folgende Umlagevereinbarungen wurden als zu unbestimmt und deshalb unwirksam beurteilt:

  • "Der Mieter trägt die Nebenkosten anteilig neben der Miete" (AG Neuss, ZMR 1194)
  • "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses notwendig sind" (AG Köln, WM 1987, S. 274)
  • "Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen" (LG Stuttgart, WM 1987)
  • "Betriebskosten i.S.v. den Grundbesitz belastenden Kosten trägt der Mieter" (LG Hamburg, ZMR 1997)
  • "Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzabgaben" (LG Aachen, WM 1997)
  • "Der Mieter trägt die Kosten nach Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjah"r (AG Köln, ZMR 1996)

Es gilt der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen alle abrechenbaren Kosten inhaltlich so konkretisiert oder zumindest so eindeutig bestimmt werden, dass der Mieter sofort weiß, welche Kosten er zahlen muss.

Das der Betriebskostenkatalog der Betriebskostenvereinbarung wortwörtlich im Mietvertrag aufgeführt werden muss, ist nicht notwendig und findet sich in zeitgemäßen Mietvertragen auch kaum noch. Es genügt, wenn im Mietvertrag unter dem Punkt "Betriebskosten" auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Selbst die Verordnung selbst muss als Anlage nicht noch zusätzlich dem Mietvertrag beigefügt werden. Auf Nummer sicher geht ein Vermieter jedoch, wenn er hierdrauf nicht verzichtet. Dies hat zudem den Vorteil, dass jeder Mieter sehen kann, welche möglichen Kosten auf ihn zukommen.

Tipps für Vermieter:

  1. Verweisen sie im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung.
  2. Vereinbaren sie bei Abschluss des Mietvertrages reelle Vorauszahlungen. Viel zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlungen führen nur zu Streit zwischen Mieter und Vermieter.
  3. Selbst wenn einige Betriebskosten bei ihnen zum Zeitpunkt des Mietvertrages nicht anfallen, streichen Sie diese Kosten nicht vorschnell aus dem Katalog. Vielleicht entstehen Ihnen diese Kosten ja in nicht allzu ferner Zukunft.
  4. Wenn sie nicht auf die Betriebskostenverordnung verweisen möchten, halten Sie sich wortgetreu an die Betriebskostenverordnung, eigene Wortschöpfungen haben vor Gericht oft keinen Bestand.
  5. Seien Sie sorgfältig beim Ausfüllen des Mietvertrages. Tragen Sie unter dem Punkt Miete und Betriebskostenvorauszahlungen z.B. nur die Heizkosten bei den Betriebskosten ein, können diese auch nur umgelegt werden. So ging das Landgericht Berlin in diesem Fall davon aus, dass nur eine Brutto-Kaltmiete vereinbart wurde. Alle anderen Betriebskosten musste der Vermieter deshalb aus der eigenen Tasche zahlen.
  6. Egal was Sie hinterher noch erklären, wichtig ist, dass allein aus dem Mietvertrag hervorgeht, welche Kosten umgelegt werden. Spätere Erklärungen, z.B. bei Übersendung der ersten Betriebskostenabrechnung, machen aus einer mangelhaften Vereinbarung keine verbindliche Verpflichtung mehr. Genauso können Sie "vergessene Betriebskosten" später nicht über den Umweg Hausordnung vom Mieter verlangen.

Tipps für Mieter:

  1. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, wurde die Weitergabe der Betriebskosten überhaupt wirksam vereinbart? Im Vertrag muss ausdrücklich vermerkt sein, dass der Mieter die Nebenkosten zusätzlich zur Miete zu zahlen hat.
  2. Nach Erhalt der ersten Betriebskostenabrechnung: Sind in Ihrem Mietvertrag die Betriebskosten, die auf der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind, auch vereinbart worden? Wenn nicht, beanstanden sie die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist, sonst müssen sie die Kosten übernehmen. Zahlen sie sogar jahrelang nicht vereinbarte Nebenkostenpositionen, kann der Vermieter ihnen diese Kosten auch zukünftig in Rechnung stellen.
  3. Falls vorhanden, sollten sie auch die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der vorjährigen Abrechnung prüfen. Sind bei einzelnen Positionen Kostensprünge vorhanden, sollten sie ihren Vermieter um Erklärung bitten oder die Belege einsehen.
  4. Vergleichen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit der Betriebskostenverordnung. Phantasiebezeichnungen haben in der Abrechnung nichts zu suchen.

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