Duschkabine schwarz-weiss gefliesstSie haben mit ihrem Mieter eine Betriebskostenpauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart oder noch eine Teil- / Inklusivmiete, in der auch die Kosten des Frischwassers enthalten sind und nun möchten sie die Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen. Wie vorgehen?

Der Gesetzgeber sagt, dass die Kosten, die bisher in der Pauschale oder Miete enthalten sind, entsprechend herabzusetzen sind. Nur, sie wissen nicht, wie hoch der Anteil der Wasserkosten ist, dafür haben sie ja schließlich eine Pauschale oder Inklusivmiete vereinbart.

Nun denken sie sich: Ich nehme einfach die angefallenen Kosten für das Frischwasser, teile diese durch die Gesamtwohnfläche des Hauses und multipliziere den Wert mit der Wohnfläche des Mieters. Voilà, habe ich den Verbrauch!

So einfach geht es leider nicht!

Eine Umstellung der Mietstruktur auf eine (teilweise) verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur zulässig, wenn die umzustellenden Kosten zum Zeitpunkt der Umstellung konkret ermittelt und aus der Pauschale oder Teil-/Inklusivmiete herausgerechnet werden. Der Vermieter muss eine inhaltlich richtige Erklärung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten vor Beginn des Abrechnungszeitraums abgeben.

| AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 25.11.2003, 19 C 175/03

Sie können also nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Wenn sie den Wasserverbrauch zukünftig verbrauchsabhängig abrechnen möchten, müssen sie den Verbrauch ZUVOR ermitteln.

  1. Lassen sie bei ihrem Mieter eine Wasseruhr einbauen.
  2. Messen sie den individuellen Jahresverbrauch.
  3. Informieren sie den Mieter, dass die Wasserkosten zukünftig nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden und der ermittelte Verbrauch nun als Vorauszahlung behandelt und zu zahlen ist, und erläutern sie ihrem Mieter vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode die Berechnung der neuen Miete und Vorauszahlung.

Beispiel Betriebskostenpauschale

Jährliche Betriebskostenpauschale

2.400,00 Euro

Ende 2013

Einbau von Wasseruhren

2014

Ermittlung des individuellen Jahresverbrauchs:

600,00 Euro

01.01.2015

Neue Betriebskostenpauschale:

1.800,00 Euro

01.01.2015

Vorauszahlung Frischwasser jährlich:

Vorauszahlung Frischwasser monatlich:

600,00 Euro

50,00 Euro

31.12.2015

Erste verbrauchsabhängige Wasserabrechnung:

700,00 Euro

Nachzahlung:

100,00 Euro

Praxisfrage: Ich habe noch zwei alte Mietverträge mit „Teilinklusivmieten“ die noch aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 stammen. Ich möchte nun Wasseruhren einbauen lassen, kann ich, obwohl es sich um Altmietverträge handelt, zukünftig nach Verbrauch abrechnen?

Ja, auch wenn es sich um alte Mietverträge handelt, können sie Ihre Mieter auf § 556a Absatz 2 BGB verweisen. Sie dürfen als Vermieter einseitig erklären, dass diese Kosten zukünftig nach dem erfassten Verbrauch berechnet werden, und können nach dem obigen Verfahren den Kostenanteil herausrechnen.

| BGH, Urteil vom 21.09.2011, Az. VIII ZR 97/11

Fazit:

  • Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
  • Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
  • Die umzustellenden Kosten des Frischwassers müssen zum Zeitpunkt der Umstellung konkret ermittelt und aus der Betriebskostenpauschale oder Teil-/Inklusivmiete herausgerechnet werden. Der Vermieter muss eine inhaltlich richtige Erklärung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten vor Beginn des Abrechnungszeitraums abgeben.

BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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