Wie es dem Vermieter gefällt?

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Ist dies nicht der Fall, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Achtung: Der Energieverbrauch zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen ist zwingend nach Verbrauch abzurechnen, die Wohnungen müssen mit den notwendigen Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sein. Anders sieht es beim Wasserverbrauch aus. Hier gibt es keine Pflicht zum Einbau von Wasserzählern.

Als alternative Verteilungsschlüssel kommen in Betracht:


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Abweichende Verteilungsschlüssel müssen mietvertraglich vereinbart werden

Mietvertraglich kann der Vermieter abweichende Regelungen treffen, es steht ihm also frei, die Verteilung der Betriebskosten nach anderen Kriterien durchzuführen. Er ist auch nicht verpflichtet, einen gewählten Verteilungsschlüssel auf alle Betriebskostenpositionen anzuwenden. Er kann, je nach den Verhältnissen im Einzelfall, einen einheitlichen Maßstab für ALLE Betriebskosten zugrunde legen oder innerhalb der Kostenarten differenzieren. Die Treppenhausreinigung wird zum Beispiel gerne nach Wohneinheiten verteilt, die Müllgebühren werden oft nach der Anzahl der im Haus wohnenden Personen umgelegt. Entscheidend ist, dass die Auswahl des Verteilungsschlüssels aus sachbezogenen Gründen erfolgt und zu einem gerechten Ergebnis für alle Mieter führt.

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

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