Hauseigentümerin erstellt die BetriebskostenabrechnungDie gesetzliche Regelung zur Verteilung der Betriebskosten

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Messgeräte, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Zwei interessante Urteile, von denen zumindest ein Urteil vielen Vermietern die Betriebskostenabrechnung erleichtert. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Leistungsprinzip) oder ob er stattdessen auch einfach die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde, das sogenannte Abflussprinzip oder auch Ausgabenrechnung genannt.

Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Darlegungs- und Beweispflicht trifft dabei die Mieter.

Darüber stritten Mieter und Vermieter

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Vermieter erteilten im November 2008 den Mietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Mieter entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Sie beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten sie von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Ein Vermieter kann auch die Nachzahlung der Betriebskosten verlangen, wenn die Abrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Ein Berliner Ehepaar erhielt 2006 die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres über die kalten und warmen Betriebskosten. Aus der Gesamtabrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag auf die Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergaben sich aus einer separat erstellten Heizkostenabrechnung, die nur an die Ehefrau adressiert worden war und dieser auch nur zugegangen war.

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