Gepflegte Aussentreppe mit BlumenVermieterin Frau Müller hat bisher die Aussenanlage ihres Mietshauses selbst gepflegt und ihren Mietern diese Arbeiten nicht in Rechnung gestellt. In die Jahre gekommen beschließt sie nun, mit diesen Arbeiten einen Hausmeisterdienst zu beauftragen. Bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung fragt sie sich, ob sie ihre Mieter mit diesen Kosten belasten darf. Ja, Vermieter dürfen auch während eines laufenden Mietverhältnisses neu entstandene Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  1. es handelt sich um Kosten, die im Katalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind und
  2. eine Klausel im Mietvertrag erlaubt es dem Vermieter, neu entstehende Betriebskosten umzulegen.

Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist die Umlage neu anfallender Betriebskosten nicht möglich. Mieter und Vermieter sollten deshalb einen Blick in den Mietvertrag werden und prüfen, ob eine Öffnungsklausel vorhanden ist. Übrigens: Als Vermieter müssen sie die Umlage der neu entstandenen Kosten den Mietern nicht vorher, also vor Beginn des fraglichen Abrechnungszeitraums, ankündigen (BGH, Az. VIII ZR 80/06).

 

Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählt?

Hieran denken viele Mieter und Vermieter nicht, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt die angefallenen Kosten nicht nach der Wohnfläche, sondern, wenn von der Eigentümergemeinschaft keine gegenteiligen Verteilungsschlüssel beschlossen wurden, nach den so genannten Miteigentumsanteilen (oft MEA abgekürzt). Das Wohnungseigentumsgesetz, das für die Wohnungseigentümergemeinschaften zuständig ist, definiert die Miteigentumsanteile als das Sondereigentum an einer Wohnung (also die eigentliche Wohnung) in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.

Wobei "das gemeinschaftliche Eigentum" in der Regel die gemeinsam genutzten Flächen des Hauses sind. Hierzu gehören Keller, Gärten, Waschräume, Fahrradkeller oder auch der Hausflur. In der Summe müssen die Miteigentumsanteile also oft nicht der reinen Wohnungsgröße in Quadratmetern entsprechen.

Wie es dem Vermieter gefällt?

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Zähler oder dergleiche, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Darüber stritten Mietein und Vermieterin: Die Mieterin verlangt die Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Es geht um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Vermieterin die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht.

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