Können neu entstandene Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählt?

Hieran denken viele Mieter und Vermieter nicht, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt die angefallenen Kosten nicht nach der Wohnfläche, sondern, wenn von der Eigentümergemeinschaft keine gegenteiligen Verteilungsschlüssel beschlossen wurden, nach den so genannten Miteigentumsanteilen (oft MEA abgekürzt). Das Wohnungseigentumsgesetz, das für die Wohnungseigentümergemeinschaften zuständig ist, definiert die Miteigentumsanteile als das Sondereigentum an einer Wohnung (also die eigentliche Wohnung) in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.

Wobei "das gemeinschaftliche Eigentum" in der Regel die gemeinsam genutzten Flächen des Hauses sind. Hierzu gehören Keller, Gärten, Waschräume, Fahrradkeller oder auch der Hausflur. In der Summe müssen die Miteigentumsanteile also oft nicht der reinen Wohnungsgröße in Quadratmetern entsprechen.

Die gesetzliche Regelung zur Verteilung der Betriebskosten

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Messgeräte, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Zwei interessante Urteile, von denen zumindest ein Urteil vielen Vermietern die Betriebskostenabrechnung erleichtert. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Leistungsprinzip) oder ob er stattdessen auch einfach die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde, das sogenannte Abflussprinzip oder auch Ausgabenrechnung genannt.