Ein Mann schaut entsetzt auf seine BetriebskostenabrechnungDie Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ich als Mieter die Zahlung verweigern und auf den angegebenn Vorauszahlungsbetrag im Mietvertrag pochen? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof schon 2004 Stellung. In der Klage hatte ein Mieter für seine 100m² große Wohnung lediglich 100 Euro monatliche Vorauszahlungen für die Heiz- und Betriebskosten gezahlt. Ein viel zu niedriger Betrag, wie die erste Abrechnung zeigte, es standen 1.500 Euro Betriebskostennachzahlung an. Verständlicherweise war der Mieter hierüber entsetzt und verweigerte die Nachzahlung. Die Klage ging bis vor den Bundesgerichtshof, der dem Vermieter letztendlich Recht gab.

 

Gepflegte Aussentreppe mit BlumenJa, Vermieter dürfen auch während eines laufenden Mietverhältnisses neu entstandene Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  1. es handelt sich um Kosten, die im Katalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind und
  2. der Mietvertrag enthält eine Öffnungsklausel, durch die der Vermieter sich das Recht vorbehält, neu entstehende Betriebskosten umzulegen.

Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist die Umlage neu anfallender Betriebskosten nicht möglich. Mieter und Vermieter sollten deshalb den Mietvertrag dahingehend prüfen, ob die neuen Betriebskosten vertraglich vereinbart wurden und ob eine Öffnungsklausel vorhanden ist.

Sind die Voraussetzungen gegeben, muss ein Vermieter die Umlage der neu entstandenen Kosten den Mietern nicht vor Beginn des fraglichen Abrechnungszeitraums ankündigen, BGH, Az. VIII ZR 80/06

 

Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählt?

Hieran denken viele Mieter und Vermieter nicht, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt die angefallenen Kosten nicht nach der Wohnfläche, sondern, wenn von der Eigentümergemeinschaft keine gegenteiligen Verteilungsschlüssel beschlossen wurden, nach den so genannten Miteigentumsanteilen (oft MEA abgekürzt). Das Wohnungseigentumsgesetz, das für die Wohnungseigentümergemeinschaften zuständig ist, definiert die Miteigentumsanteile als das Sondereigentum an einer Wohnung (also die eigentliche Wohnung) in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.

Wobei "das gemeinschaftliche Eigentum" in der Regel die gemeinsam genutzten Flächen des Hauses sind. Hierzu gehören Keller, Gärten, Waschräume, Fahrradkeller oder auch der Hausflur. In der Summe müssen die Miteigentumsanteile also oft nicht der reinen Wohnungsgröße in Quadratmetern entsprechen.

 

Hauseigentümerin erstellt die BetriebskostenabrechnungDie gesetzliche Regelung zur Verteilung der Betriebskosten

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Messgeräte, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

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Vergleichen sie die aktuelle Betriebskostenabrechnung mit der vorherigen Abrechnung?

 

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